国家工商行政管理局关于广告审查机关和有关广告活动当事人责任问题的答复

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上海市房地产交易中心


上海市新建外销商品房售后包租试行办法
上海市房地产交易中心



为进一步活跃和规范房屋租赁市场，促进房地产市场流通和有利房地产市场的健康发展，特就本市新建外销商品房售后包租管理提出以下试行办法：
一、商品房售后包租是指房地产开发经营企业为促进销售，在其投资建造的外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报的行为。外销商品房售后包租应严格按本办
法办理。
二、凡房地产开发经营企业按市场价格出售，以一定租金回报实施售后包租的，所定的租金回报不得高于市场上同类房屋正常出租业务所得的平均利润，并必须提供相应的担保。
三、房地产开发经营企业实施外销商品房售后包租必须在事前向上海市房屋土地管理局（以下简称市房地局）提出申请，市房地局自受理申请之日起十日内完成审核，发给同意售后包租的批准文件。未经批准，房地产开发经营企业新建的外销商品房一律不得实施售后包租。
四、房地产开发经营企业申请外销商品房售后包租，除应提交书面的申请报告外，还应提交下列文件：
1．已经初始登记并取得的房地产权证书；
2．外销商品房售后包租计划，其中应包括：计划实施售后包租的商品房项目座落、名称、幢号、楼层及室号、建筑面积、包租年限、当时的市场价格和售后包租冲抵后的实际出售价格、售价折减率或租金回报率，以及租金回报担保等内容；
3．实施售后包租外销商品房的建筑面积和土地分摊面积明细表；
4．租金回报或售价折减金额测算明细表；
5．已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了物业管理服务合同；
6．经市房地局委托市公证处审定的售后包租合同文本和房地产开发经营企业自行拟订的外销商品房买卖合同。
五、房地产开发经营企业新建外销商品房售后包租经市房地局批准后，应持同意售后包租的批准文件及本规定第二条规定的应提交的文件向市房地产交易中心备案。
六、外销商品房售后包租，房地产开发经营企业应与买受人同时签订“外销商品房买卖合同”和“外销商品房售后包租合同”。双方当事人订立的“外销商品房买卖合同”的补充条款中应明确该外销商品房当时的实际市场价格，售后包租的价格折减金额，包租年限以及售后包租有关双
方的权利、义务等内容。
双方当事人订立的《外销商品房售后包租合同》应当载明以下主要内容：
1．售后包租当事人的姓名或者名称及住所；
2．房屋的座落、面积、装修及设施状况；
3．房屋的用途；
4．包租年限；
5．房屋当时的实际市场价格、包租期间的租金回报或价格折减金额；
6．房屋修缮责任；
7．房屋出租及转租的约定；
8．违约责任；
9．争议的解决方式；
10．当事人约定的其他条款。
《外销商品房售后包租合同》在使用前应送交由市房地局委托的上海市公证处审定。
七、外销商品房买卖合同和售后包租合同签订后，应一并向市公证处办理公证。在经公证后的十五日内，双方当事人应把外销商品房售后包租合同作为买卖合同的附件向市房地产交易中心办理过户审核和变更登记手续。市房地产交易中心应当自核发房地产权证之日起的5日内，书面通
知该售后包租外销商品房所在地的区、县房地产交易中心（或房地产交易管理所）。
八、在包租期内，房地产开发经营企业应以代理出租的方式出租该商品房。房地产开发经营企业未经买受人的书面同意不得擅自将售后包租的商品房再转包租。
九、房地产开发经营企业在包租期间，享有并承担售后包租合同规定的权利和义务，并且应当履行其代理买受人在包租期内签订的该商品房租赁合同规定的义务，但买受人与房地产开发经营企业和承租人双方另有约定的除外。
十、包租期内，售后包租的外销商品房出租，房地产开发经营企业应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》的规定，代理买受人与承租人签订房屋租赁合同。未经买受人的书面同意，房地产开发经营企业与承租人签订的租赁合同终止日期不得超过售后包租合同规定的终止
日期。
十一、房屋租赁合同签订后，房地产开发经营企业与承租人应按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心（或管理所）办理登记并取得《上海市房屋租赁证》。办理登记时，房地产开发公司除应按《上海市实施〈城市房屋租赁管理办法〉的意见》规定提交证明文件外，还应附交已向市
房地产交易中心登记的售后包租合同。
十二、售后包租的外销商品房出租并办理登记后，承租人在租赁期限内，征得房地产开发经营企业的书面同意，可以将该房屋的部分或全部转租他人。但房地产开发公司与买受人另有约定的除外。
十三、房地产开发经营企业投资建造的外销商品房实施售后包租的有关税收，按沪地税地（1997）27号《关于进一步搞好房地产租赁市场的税收处理的通知》第4款的规定执行。
十四、包租期内，房地产开发经营企业与买受人应严格履行售后包租合同，任何一方不得擅自变更、解除或终止售后包租合同。售后包租双方当事人若有纠纷，应协商解决。协商不能解决的，可选择向上海市仲裁机构申请仲裁或向房屋所在地人民法院起诉。但任何一方都不得损害承租
人的权利。
十五、本办法自一九九七年十月一日起试行。



1997年10月1日
今年3月19日，法国宪法委员会宣布10名候选人通过资格审核，成为法国总统候选人，法国总统选举正式拉开帷幕。在法国总统选举的过程中，宪法委员会扮演了重要的角色。

　　法国宪法委员会的主要任务是审查议会制定的法律是否符合宪法，同时还承担其他职责。法国宪法第58条规定：“宪法委员会确保共和国总统选举的合法性。宪法委员会审查申诉意见并宣布投票结果。”宪法委员会对总统选举的准备活动、选举的进程和选举的结果进行全程监督。

　　对总统选举准备活动的监督

　　宪法委员会在总统选举的准备活动中发挥积极的作用，因为它不仅是政府组织总统选举工作的顾问，而且是确定总统候选人名单和裁决相关争议的机构。宪法委员会直接参与选举的一系列预备活动：审查候选人资格、核实和确认推荐人的数字、公布竞选人的正式名单、宣告对申诉意见的最终处理结果以及公布卸任的共和国总统的财产状况。

　　宪法委员会的任务主要是核实总统候选人是否获得法律规定的至少500名民选代表的签名推荐。这些作为推荐人（Parrainage）的民选代表包括两院议员、省长、市长、地方议会议员、欧洲议会的议员以及村长和镇长等，全国符合条件的推荐人的职位共约4.7万个，由于存在兼职的情况，实际的人数约4.2万名，每个推荐人只能推荐一个候选人。一个候选人所获得的500个签名必须来自至少30个不同的省或海外领地，而且同一个省或者海外领地的签名数不能超过总数的1/10。这样的制度设计是为了保证候选人有足够的民意基础，避免过多的候选人参加总统选举。宪法委员会负责对推荐人的签名进行审核。在2007年的总统选举中，一共有16900个推荐人的签名（2002年这一数字是17815），其中大约1%的签名被认为无效。

　　在2007年的总统选举中，宪法委员会确认12名候选人获得参加第一轮总统选举投票的资格。根据2001年3月8日法令的第8条的规定，有权对总统候选人名单提出异议的主体仅限于那些获得推荐签名的其他候选人。换言之，普通的选民和没有获得签名推荐的人无权提出审查请求。在2002年的总统选举中，有4个申诉提交到了宪法委员会，结果其中一个不予受理、另外3个经审查后驳回。在2007年，也有4个关于总统候选人名单的申诉，最终都被驳回了。

　　对选举投票过程的监督

　　法国总统由普选产生，采用“两轮多数投票制”，即共和国总统由有效票的绝对多数选出，如在第一轮投票中无人获得超过半数的选票，那么在随后的第二个星期日进行第二轮选举，由选民在首轮选举中得票率第一和第二的两位候选人中选出一位担任总统。如果得票最多的候选人退出竞选，便由其他候选人中获得最多选票的两人进行第二轮选举。

　　宪法委员会对总统候选人的竞选活动无权置喙，对这一过程的监督是由另外的专门设立机构来负责的，即“国家监督委员会”和“最高通讯传播委员会”。监督活动所依据的原则是“所有的候选人在总统竞选活动中都享有同样的国家便利”，主要是保证每个候选人在广播和电视的宣传中能够获得平等的时间安排。

　　宪法委员会对投票过程进行监督。在2007年总统选举第一轮投票结束之后，宪法委员会曾宣布6个市镇（Commune）的选举结果无效，其原因包括：在投票之前让选民签名；没有设置秘密写票室让选民秘密投票；在两个投票点，一名候选人的名字没有出现在公告栏上；没有提供投票记录等。

　　确认和宣布选举的结果

　　总统选举由政府负责召集举行。在这一程序中，宪法委员会的职能是直接监督选举投票的清点工作，确认和宣布各个候选人最终所获得的票数，并且宣告是否需要进行第二轮选举以及参加第二轮选举的人选。第二轮选举结束之后，由宪法委员会宣布结果并最终宣告哪位候选人当选总统。在宣布这些结果之前，宪法委员会还应当审查所有候选人提出的申诉。但是，与议员选举不同，它不能直接受理来自选民的申诉。可见，宪法委员会所采取的是一种事先的控制，即在选举结果宣布之前的审查。一旦选举结果被宣告，那么就不能对其合法性进行任何质疑，新的异议和申诉也不会被接受。这样的制度设计显然是为了防止总统选举争议问题导致宪政秩序发生混乱和动荡。

　　如果存在违法情况，在宣布选举结果之前，宪法委员会有两个途径解决问题：或者宣布撤销部分选举活动的效力，进行补选；或者宣布废除整个选举活动的效力，重新进行选举。在以往的监督活动中，宪法委员会曾运用过第一套解决方案，但尚未实施过第二种办法。

　　最后，在选举之后的两个月内，参加第一轮选举的所有竞选者都应当向宪法委员会提交竞选账目。在2002年9月26日的裁决中，宪法委员会否决了布鲁诺·梅格雷先生（Bruno Mégret）提交的竞选账目，因为这位竞选者违反了选举法第52-8条第二款关于政治捐赠的限制，接受了政治团体的资金支持，从而失去了报销竞选费用的权利，并且必须返还国库预支的15.3万欧元的选举经费。

　　总之，法国宪法委员会通过自己的监督活动，来保证总统选举的公平公正，确保政治权力的平稳过渡。


（作者单位：上海社科院法学研究所）