九江市房地产税收征收管理办法(废止)
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九江市房地产税收征收管理办法(废止)
江西省九江市人民政府办公室
九府办发[2002]1号
九江市人民政府办公室关于印发《九江市房地产税收征收管理办法》的通知
各县(市、区)人民政府，庐山管理局，九江、共青开发区，市政府各部门及市直、驻市各单位：
经市政府研究同意，现将市地税局、市财政局联合制定的《九江市房地产税收征收管理办法》印发给你们，请遵照执行。
二OO二年三月十二日
九江市房地产税收征收管理办法
第一条 为了加强房地产税收征收管理，规范房地产税收的征收和缴纳行为，防止税收流失，根据国家有关税收法律、法规和政策的规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 凡在我市范围内从事房地产销售、转让行为或承受土地、房屋权属行为的单位和个人（以下简称纳税人），均应依照本办法缴纳房地产各项税收。
本办法所称房地产销售、转让行为，是指有偿转让不动产（包括各种性质的房屋、建筑物、构筑物、土地附着物及配套设施）所有权和土地使用权行为。单位无偿赠与不动产的行为视同销售不动产的行为。
本办法所称承受土地、房屋权属的行为，包括以国有土地使用权出让、土地使用权转让（出售、赠与和交换）、房屋的买卖、赠与、交换以及以投资、入股、抵债、获奖、预购或预付集资建房款和其他方式事实上承受土地使用权、房屋所有权的行为。
本办法所称单位是指具有房地产销售、转让行为或具有承受土地、房屋权属行为的企业、行政机关、事业单位、社会团体、军事单位及其他组织。
本办法所称个人是指个体工商户和其他有纳税义务的个人。
本办法所称房地产各项税收，是指从事房地产销售、转让行为或承受土地、房屋权属行为依照有关税收法律、法规规定应缴纳的营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、个人所得税、企业所得税、契税等税种。
第三条 从事房地产销售、转让的纳税人依法应办理税务登记的，应自领取营业执照之日起三十日内持有关证件向办证主管税务机关申报办理税务登记。
第四条 房地产销售、转让或承受土地、房屋权属，依法应缴纳的房地产各项税收的纳税地点：
营业税、土地增值税应向不动产、土地所在地的主管税务机关申报纳税。
印花税应向书立或领受合同、书据所在地的主管税务机关申报纳税。
个人所得税应向取得所得的所在地的主管税务机关申报纳税。
企业所得税应向企业机构所在地的主管税务机关申报纳税。
契税应向土地、房屋所在地财政部门申报缴纳，其中九江市区（浔阳区、开发区、庐山区和九江县市区县辖地）的契税应向九江市财政局下属的九江市契税征收管理所申报缴纳。
九江市地方税务局直属分局负责所辖纳税人从事房地产销售、转让应缴的房地产各项税收的征收管理工作。
第五条 纳税人销售、转让房地产时应当按照规定开具、使用、取得《江西省九江市房地产销售发票》。
地税部门依照《中华人民共和国发票管理办法》负责房地产销售发票的印制、领购、开具、取得、保管、缴销的管理监督。
第六条 销售、转让房地产或承受土地、房屋权属的纳税人签订土地、房屋权属转移合同或取得具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证后，应在税法规定的期限内依法向负责征收管理的税收征收机构申报缴纳房地产各项税收。
第七条 纳税人可以依照有关法律、行政法规的规定向主管税务、财政机关书面申请减、免房地产各项税收。减税、免税的申请须经法律、行政法规规定的减税、免税审查批准机关审批，除国家税收法律、法规规定的减税、免税外，其他任何单位和个人作出的减税、免税的决定无效。税务、财政机关一律不得执行，并向上级税务、财政机关报告。
第八条 纳税人有违反国家税收法律、法规行为的，由税务、财政机关依法给予处罚。
第九条 税务、财政部门与计划、城建、土管、房管等相关部门应加强协作，建立房地产立项、投资销售、转让、赠与、交换等联系制度，健全协税、护税机制。
计划部门应将房地产开发立项审批及年度投资计划情况定期向税务、财政部门通报。
城建部门应按《九江市建筑安装业税收发票管理办法》（市政府第1号令）的规定，凭税务部门报验登记证明办理房地产开发《施工许可证》，并定期向税务、财政部门通报。
土管部门应将国有土地使用权出让、土地使用权转让（出售、赠与、交换）、拍卖等信息向税务部门和财政契税征管机构事前通报，税务部门和财政契税征管机构应参与其中的土地使用权拍卖、转让交易。土地管理部门凭纳税人持有的各种税收的完税凭证和《江西省九江市房地产销售发票》方可办理土地使用权证书及划转土地拍卖、转让资金手续。
房管部门应凭纳税人持有的契税完税凭证和《江西省九江市房地产销售发票》方可办理房屋权属登记或变更登记，并定期向税务部门、财政部门通报房屋权属登记分类情况。
第十条 本办法未作规定的，依照有关税收法律、法规执行。
第十一条 本办法实施前公布的有关规定与本办法有不同规定的，适用本办法规定。
第十二条 本办法自2002年4月1日起实施。
国家税务总局关于出口货物专用税票电子信息审核有关问题的通知
国家税务总局
国家税务总局关于出口货物专用税票电子信息审核有关问题的通知
国税函[2003]1392号
各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局：
为了贯彻落实国务院关于改革出口退税机制的决定精神，提高出口退税审核、审批工作效率，在金税工程二期日益完善和稳定运行的基础上，经研究，国家税务总局决定对2004年1月1日后报关出口的货物（以出口报关单上注明的出口日期为准，下同），除本文第二条所列者外，主管出口退税的税务机关在审核办理退税时，一律取消其“税收（出口货物专用）缴款书”及其“出口货物完税分割单”（以下简称专用税票）电子信息的审核。现将有关事项具体通知如下：
一、对出口企业2004年1月1日后报关出口的货物，主管出口退税的税务机关在审核办理出口退税时，除审核出口货物报关单、出口收汇核销单、增值税专用发票（或普通发票）等纸质退税单证及其相关电子信息外，专用税票只审纸质单证，不再对审专用税票电子信息。
二、对下列三类出口货物，主管出口退税的税务机关仍应对出口企业申报的专用税票与总局下发的电子信息进行审核，审核无误后，方可按现行规定办理退税：
（一）增值税专用发票是2003年8月1日以前开具的；
（二）购进货物的增值税专用发票或普通发票尚未纳入增值税防伪税控、稽核系统监控范围的；
（三）应退消费税的。
三、自2004年1月1日起，对于供货企业使用增值税防伪税控系统为出口企业开具增值税专用发票（不包括税务机关为小规模纳税人代开）的货物，主管供货企业的税务机关不再录入开具专用税票的电子信息。对未纳入增值税防伪税控、稽核系统监控范围的增值税专用发票、普通发票以及应纳消费税的货物，主管供货企业的税务机关仍应按现行规定继续录入并上传所开具专用税票的电子信息，总局将继续按月下发上述专用税票的电子信息。
四、有关取消专用税票纸质凭证的时间以后另行通知。
国家税务总局
二○○三年十二月三十日
饭店行业收费惯例的合法性分析
作者 王荣 单位：桂林明辩律师事务所 邮件：wr666@chinaacc.com
在饭店行业有一项众所周知的收费惯例：即次日12时以后18时以前退房的，加收半天的房费，次日18时以后退房的，加收一天的房费。近年来，对饭店行业这一收费惯例提出质疑的人越来越多，有人从法律的角度提出了异议，认为这是饭店业的霸王条款，应当废除这一惯例。主张废除饭店行业这一收费惯例的主要理由大致有以下几点：
第一，这一惯例违反了《民法通则》有关期间的规定，违背了法律规定的公平合理、等价有偿的基本原则。
按照我国《民法通则》规定，期间按公历年、月、日、小时计算。其中所谓的“日”也就是“天”，一天应该等于24个小时。而饭店行业住宿收费正好是以“天”为单位的。所以，在饭店住宿一天应该是24个小时。可是，按照饭店行业的收费惯例，旅客住宿不到一天有可能需要交纳一天甚至两天的房费。比如：旅客当日23：30时入住，到次日18：30退房，总共住宿只有19个小时，却要交纳两天（相当于48个小时）的房费。这对消费者明显不公平，不符合等价有偿的原则。
第二，这一惯例实际上属于《合同法》规定的权利义务不平等、加重旅客义务的格式条款，依法应属无效。
根据我国的《合同法》的规定，提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该格式条款无效。很显然，住宿不到一天却收取一天甚至两天的房费，明显加重旅客责任，属于不平等的格式条款，即通常所称的“霸王条款”。
第三，这一惯例还违反了《消费者权益保护法》的有关规定，是对消费者合法权益的侵犯。
我国《消费者权益保护法》规定，经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，否则该内容无效。同时，《消费者权益保护法》还赋予了消费者享有公平交易的权利以及获得价格合理、计量准确的公平交易条件的权利。而按饭店行业的这一收费惯例，消费者住宿不到一天却收取一天甚至两天的房费，显然属于价格不合理、计量错误，损害了消费者的权利。
面对如此充分的法律依据，饭店行业的这一收费惯例似乎真的是一条侵害消费者权利的霸王条款。但是，笔者认为这种观点是在不了解饭店行业特殊性的情况下错误地适用法律得出的结论。实际上，饭店行业的收费惯例符合其行业的特殊性，不仅有其法律依据，而且也不违反公平合理、等价有偿的原则。
第一，《民法通则》有关的期间的规定不适用于饭店行业住宿收费制度。
按照《民法通则》的规定，“日”是法律上期间的计算方式之一。一日就是一天，即应该是24小时。笔者姑且不区分“天”和“日”在实践中使用的差别，同意所谓的“天”与“日”为同一含义。但是，法律上所谓的“日（或者天）”的起算时间是从每天的零点到二十四点。这样的24小时才是法律上所说的“一日（或者一天）”。但是，饭店住宿业的特殊性决定其收费所使用的“天”不可能是从每天的零点到二十四点，否则，客人岂不是只能住到当天的二十四点，次日的住宿则应计算为第二天的房，恐怕没有人能接受这样的计费方式。由于法律上的“天”并不是从一天的任何时间点开始计算的，所以，也没有理由要求饭店从任意一个时间点（即客人入住的时间）开始计算所谓的“天”。
另外，如果按照《民法通则》规定的“按照日、月、年计算期间的，开始的当天不算入，从下一天开始计算”执行，那么客人入住的当天则不应该计算在住宿期间中，这样，只要客人住到当天的24点前退房，则可以不支付当天的住宿费了。这样的结论显然是荒谬的。
由此可见，法律上所说的“日（天）”与饭店住宿中的“天”并是同一概念。所以，民法中有关期间的规定并不适用于饭店业。
第二，饭店住宿的特殊性在于为客人提供“过夜”服务，同时“过夜”也是客人住宿饭店的主要目的，所以，饭店住宿收费实际上是以“夜”为单位。
客人住宿饭店最本目的是为了在饭店过夜，饭店正是为了满足客人过夜的目的而提供服务。对于住宿饭店的客人来说，真正有价值和有意义的时间是在夜晚。只要饭店提供了过夜的服务，即完成了其主要义务，客人也就达到了其主要目的，实现了其支付一天房费的价值。
国务院在《关于计算外宾住宿天数的规定》(国发[1978]224号)中明规定：外宾住进饭店，不论白天、晚间，过夜算一天。如果离开房间的当天，中午12点到下午6点前离开房间的，按半天计算，超过下午6点以后离开房间的按整天计算。中国旅游饭店业协会2002年制定的《中国旅游饭店行业规范》规定：饭店客房收费以“间/夜”为计算单位(钟点房除外)。按客人住一个“间/夜”计收一天房费；次日12时以后、18时以前办理退房手续者，饭店可以加收半天房费；次日18时以后办理退房手续者，饭店可以加收一天房费。可见，从国家最高行政机关到饭店行业协会均认可了饭店业的收费惯例。
《民法通则》第六条规定“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”虽然国务院的规定发布的《关于计算外宾住宿天数的规定》是针对外宾住宿饭店所做的政策性规定，但是在我国法律对此没有明确规定的情况下，完全可以参照这一规定执行。
第三，饭店行业的这一收费惯例符合饭店行业的特殊性，有利于促进饭店业提高生产效率，符合公平合理的原则，不属于不平等的格式条款。
了解饭店行业特性的人都知道，饭店住宿客人入住和预订的高峰期主要在每天12点到18点之间，也就是说这一时间段是决定饭店入住率和营业收入的主要时间段。经营饭店需要大量的投入，对于有一定档次和规模的饭店，即使只有一位客人，饭店也会保证提供热水、空调、餐饮以及配套的服务，这需要大量的人力和物力投入。既然有投入，当然有权追求相应的回报。饭店作为企业，是以追究利润最大化为目的。所以，饭店就会在每天的12点到18点之间尽可能腾出更多的房间以供预订或出租。如果客人在这一时段占据房间，饭店势必会拒绝出租给其他客人，那么再等该客人退房后，可能已经错过出租的最佳时间，导致饭店将无法将该房间出租。而一间未能出租的房间对于饭店来说，意味着饭店损失了相当于一间房费的利润。饭店的房间不同于其他有形商品，今天买不出去，明天还可以买。而在饭店行业，今天只能买今天的房，明天只能卖明天的房。今天没有卖出去的房所造成的损失是永远无法弥补的，这就是饭店行业的特殊性所在。因此，饭店在为客人完成了提供过夜服务后，对次日不续住却在12点后占据房间的旅客加收适当的房费是公平合理的。
第四，饭店行业这一收费惯例的合理性，还表现在以下几个方面：
（一）、实际上，饭店提供给客人住宿时间实际上完全是足够和合理的，客人完全可以自己决定其能住宿的最长时间。按照饭店行业的惯例，在饭店住房允许的情况下，如果客人是在凌晨六点以后入住，那么客人交纳一天的房费最长可以住宿到次日中午12点前，即住宿时间可长达30小时；当然，如果在当日凌晨六点以前入住，交纳一天的房费最长可能住宿了当日12点，即住宿时间最长可能只有6小时。饭店行业的特殊性决定，饭店不可能按照客人入住的时间点开始计算一天。但是，客人可以通过调整自己的入住时间而达到充分利用住宿时间，因此客人不能因自己的原因迟延入住，将责任推卸给饭店。
（二）、虽然客人没有住宿满24小时，但是客人之所以能在其到达时入住饭店，是因为饭店在客人到达当天已经为其保留了房间，这对于饭店来说与客人是否实际入住是没有区别的。对于消费者来说，其支付一天的房费获取饭店为其保留的房间也是其应当给付的代价。这正好体现了公平合理和等价有偿的原则。
（三）、饭店所收取的一天住宿费用实际上已经考虑了收费惯例的存在。饭店收取客人一天房费，不仅已经充分考虑到以12点作为结算住宿费的特点，而且绝大多数饭店都可以灵活掌握这一收费惯例。在住房情况允许的情况下，客人可以事先与饭店协商收费价格，或者要求完全适当延长1至2小时。
（四）、这一惯例是国际通行的做法，也是广大社会公众众所周知的惯例，而且绝大部分的饭店会在客人登记入住时通过店堂告示、房卡或者工作人员提示等方式告知客人。也就是说客人是在知道饭店的这一收费惯例的情况下入住的，并没有侵犯客人的知情权。
综上所述，饭店行业的收费惯例，既满足了旅客在饭店过夜需求，也照顾了饭店业的特殊性，体现了等价有偿公平合理的原则，有利于饭店业提高生产效率，符合发展生产力的需要，体现了公平合理的原则。我们不能片面的站在消费者的立场否认这一收费惯例。
