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江苏省盐城市人民政府


盐城市人民政府关于印发《盐城市城市房屋拆迁管理办法》的通知

盐政发[2005]038号


各县(市、区）人民政府，市开发区管委会，市各委、办、局，市各直属单位：
　　现将《盐城市城市房屋拆迁管理办法》印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
盐城市人民政府
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
二〇〇五年二月二十六日


　　　　　　　　　　　　　　　　　　盐城市城市房屋拆迁管理办法
第一章总则
第一条为加强对城市房屋拆迁的管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》等有关法规、规章的规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条在本市行政区域城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人、房屋承租人给予货币补偿或者产权调换的，适用本办法。
第三条城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和建设项目的实施，有利于改善生态环境和保护文物古迹。
第四条拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人、房屋承租人给予货币补偿或者产权调换；被拆迁人、房屋承租人应当在搬迁期限内完成搬迁。
本办法所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。
本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
本办法所称房屋承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位或者个人。
第五条市人民政府建设行政主管部门、各县（市）人民政府城市房屋拆迁行政主管部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。
市、县（市）人民政府规划、建设、房产、国土等行政管理部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的规划、建设、房产、土地的管理工作。
市、县（市）人民政府其他有关部门应当依照本办法的规定，互相配合，保证城市房屋拆迁管理工作的顺利进行。
第二章拆迁管理
第六条拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
第七条申请领取房屋拆迁许可证的，应当向市、县（市）人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：
（一）房屋拆迁申请书；
（二）建设项目批准文件；
（三）建设用地规划许可证（附红线图）；
（四）国有土地使用权批准文件；
（五）拆迁计划和拆迁方案，包括确切的拆迁范围，被拆迁房屋的用途、面积、权属等现状，拆迁的实施步骤和拆房安全防护、环保措施，拆迁资金、安置房、周转房或者其他临时过渡措施的落实情况，拆迁的方式、期限等。为取得上述资料，拆迁人经房屋拆迁管理部门同意，可提前进行调查、测量，被拆迁人应当予以协助；
（六）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金存入专门账户的证明，以及产权调换房源证明（两项证明价值之和不少于其应承担的拆迁补偿安置资金总额）；
（七）委托拆迁的，附拆迁委托书。
房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，并作出是否颁发房屋拆迁许可证的决定。
第八条拆迁补偿安置资金应当足额存入办理存款业务的金融机构，全部用于拆迁补偿，不得挪作他用。拆迁补偿安置资金不足的，房屋拆迁管理部门不予发放房屋拆迁许可证。
房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金的监督。
第九条房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、拆迁实施单位（尚未实施拆迁实施工作招投标的，待中标单位确定后由拆迁人公布）等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。
第十条　实施房屋拆迁施工的时间，应当自拆迁公告公布之日起不少于30日。对华侨和其他居住在国（境）外的人员，拆迁人应当书面告知其实施房屋拆迁的时间，拆迁时间应当相应延长。
第十一条拆迁人应当在房屋拆迁许可证载明的拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。
需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期申请之日起10日内给予书面答复。
第十二条尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议中的有关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当及时书面通知被拆迁人，并自转让合同签订之日起30日内予以公告。
第十三条拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
拆迁人委托拆迁的，应当通过招投标方式确定拆迁实施单位，由拆迁人向被委托的拆迁实施单位出具委托书，订立委托拆迁合同，并在自委托拆迁合同订立之日起15日内，将委托拆迁合同报房屋拆迁管理部门备案。被委托的拆迁实施单位不得转让拆迁业务。
第十四条拆迁范围公告后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁、交易房屋及房屋分户。
房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；经房屋拆迁管理部门批准延长暂停期限的，延长暂停期限不得超过1年。
第十五条拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额或者产权调换的房屋、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，签订拆迁补偿安置协议。拆除租赁房屋的，租赁协议有约定的，按约定执行；没有约定的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人签订拆迁补偿安置协议。
签订拆迁补偿安置协议的同时，被拆迁人应当将原持有的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》等相关证照按协议约定自行或交由拆迁人移送相关机构办理变更或注销登记。
第十六条被拆迁房屋有下列情形之一的，由拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意并向公证机关办理证据保全后，方可实施拆迁：
（一）产权不明或者产权有纠纷的；
（二）产权人下落不明的。
被拆迁房屋系房产管理部门代管的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。
第十七条拆迁补偿安置协议订立后，拆迁当事人应当按协议约定履行应尽义务；被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
第十八条拆迁中涉及军事设施、教堂、寺庙、文物古迹的，依照有关法律、法规的规定办理。
第十九条房屋拆除应当由具备保证安全条件、具有相应建筑施工企业资质证书或建筑物拆除工程专业承包企业资质等级证书的企业承担，并编制拆除方案。施工企业负责人对房屋拆除安全负责。
第二十条房屋拆迁管理部门应当建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。
第三章拆迁补偿与安置
第二十一条拆迁人应当依照本办法规定，对被拆迁人给予补偿。
拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本办法第二十三条第四款、第二十八条第三款的规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
第二十二条货币补偿的金额，应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。
住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止不满5年被拆迁的,拆迁人应当对被拆迁人按被拆迁房屋货币补偿金额的15%增加补偿。
拆迁人还应当就下列项目对被拆迁人进行补偿或补助：装饰装璜补偿费、搬迁补助费（含生产设备搬运、拆装费）、临时安置补助费、附属设施补偿费、树木花卉补偿费、拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费，以及《房屋所有权证》、《国有土地使用证》变更费等其它补偿、补助费。
被拆迁人在规定的搬迁期限内提前搬家的，拆迁人应当给予奖励。具体奖励办法及标准，由拆迁人在拆迁实施方案中明确。
第二十三条实行房屋产权调换的，拆迁人和被拆迁人应当依照本办法的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。产权调换房屋为期房的，过渡期一般不超过18个月；因拆迁人的责任延长过渡期限的，从逾期之月起，除当事人另有约定的，拆迁人应当按照下列规定给被拆迁人或者房屋承租人增付临时安置补助费：
（一）被拆迁人或者房屋承租人自行解决过渡用房、延长时间在12个月以内的，增付一倍临时安置补助费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付二倍临时安置补助费；
（二）拆迁人提供过渡用房、延长时间在12个月以内的，按标准付给临时安置补助费；延长时间超过12个月的，自超过之月起增付一倍临时安置补助费。
实行产权调换的，拆迁人应当提供符合有关技术、质量、安全标准的房屋供被拆迁人选择。
实行产权调换的安置房屋交付使用时，拆迁人应当按协议约定向被拆迁人提供办理房屋所有权证和国有土地使用证所需的有关文件资料。
非公益事业房屋的附属物需要拆迁的，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
第二十四条拆迁公益事业用房或公共设施的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者按重建费用给予货币补偿。
第二十五条被拆迁房屋的权属、面积、用途及补偿办法按下列规定执行：
（一）拆迁范围内的房地产权属和面积应当依据《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、房屋租赁协议和身份证明等合法证件确定。
对未明确建筑面积的直管公房，以实际测量的建筑面积计算。
（二）1984年1月5日前所建房屋，在此时限前即持有工商营业执照并持续经营至今的，按营业用房评估补偿。对其它类型的房屋，按拆迁前的实际用途确认。
1984年1月5日后所建房屋，以《房屋所有权证》、《建设工程规划许可证》上标明的用途为准；未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准；产权档案记录仍不明确的，由规划管理部门确认。未经规划行政主管部门批准而改变房屋使用性质的，仍按原使用性质评估补偿，但对取得工商营业执照、持续营业一年以上的，对其直接用于经营的建筑面积部分参照营业用房评估。
第二十六条拆除违法建设、超过批准期限的临时建设，不予补偿。拆除未超过批准期限的临时建设，临时建设工程规划许可证中有约定的，按约定执行；未约定的，按照其建安造价，结合剩余使用期限给予补偿。
第二十七条拆迁私有房屋，拆迁人应当将拆迁补偿款支付给被拆迁人。
被拆迁人选择货币补偿的，拆迁人支付补偿款的时间、方式应当在拆迁补偿安置协议中约定。
被拆迁人选择产权调换的，拆迁人可以根据拆迁补偿安置协议的约定直接将补偿款汇至被拆迁人购房的售房单位。
第二十八条拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，拆迁人对被拆迁人给予补偿，房屋承租人由被拆迁人负责按期搬迁。
拆迁公有住宅房屋，被拆迁人与房屋承租人共同选择货币补偿的，被拆除房屋的重置价格结合成新部分补偿给被拆迁人，其余部分支付给房屋承租人，房屋承租人由被拆迁人负责按期搬迁。承租人已享受过房改优惠政策且已达标的，被拆迁房屋的补偿全部归被拆迁人。对虽已参加过房改但尚未达标的承租人，在按房改政策规定补偿未达标部分后，剩余部分归被拆迁人。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。
第二十九条拆迁房产管理部门代管的房屋，实行产权调换的，安置房仍由房产管理部门代管；实行货币补偿的，补偿费由房产管理部门专户存入银行。
第三十条拆迁设有抵押权的房地产，依照国家有关担保的法律法规执行。
第三十一条对实行产权调换或者被拆迁人以货币补偿款购买房屋的，与被拆迁房屋等值的部分，被拆迁人免缴房屋契税，办理证照时只缴纳工本费。
第三十二条被拆迁人仅有一处住房且获得的货币补偿金额低于拆迁最低补偿标准的，经公示，对符合条件的，拆迁人应当按照拆迁补偿最低标准对被拆迁人给予补偿。拆迁补偿最低标准参照国家住宅设计规范规定的最小户型的经济适用住房价值等因素确定。
被拆迁人按照前款规定获得最低货币补偿后仍无力解决住房的，可按规定条件享受城镇廉租住房保障政策或者经济适用住房优惠政策。
被拆迁住户中无亲友投靠的孤寡老人，如本人自愿，可提出申请，符合收养条件的,由所在地民政部门负责安排到福利院（敬老院）生活。
第三十三条拆迁住宅房屋并异地安置的，安置地的办事处、居委会、派出所、学校、幼儿园等应及时为被拆迁人办理户口迁入和子女转学、入托、入学等手续。拆迁过渡期间，被拆迁人的子女要求在原地施教区公办学校入学入托的，有关学校应提供入学条件，并不得增加收费。
第四章拆迁评估
第三十四条　拆迁评估应当由具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质的房地产评估机构进行。政府相关部门应当每年向社会公布评估机构名录，供拆迁当事人选择。
房屋拆迁评估管理办法、房屋拆迁评估技术规范，由政府相关部门另行制定。
第三十五条拆迁评估应当坚持独立、客观、公正、合法的原则，任何组织或者个人不得非法干预拆迁评估活动和评估结果。
第三十六条　房屋拆迁评估行政主管部门应当加强对房屋拆迁评估工作的管理。市房产管理部门或者其授权的房地产评估行业自律性组织，应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的房地产价格评估专家委员会，对拆迁评估进行技术指导，受理拆迁评估技术鉴定。
第三十七条　拆迁人与被拆迁人应当共同选定一家拆迁评估机构；拆迁人和被拆迁人不能达成一致的，由房屋拆迁管理部门在符合条件的评估机构中抽签确定，房屋拆迁管理部门应当在抽签前3日内，在拆迁地点公告抽签时间和地点。
第三十八条　拆迁评估应当参照类似房地产的市场交易价格和房产管理部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。
房产管理部门应当根据当地房地产交易价格，至少每年定期公布一次不同区位、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。
第三十九条　拆迁人应当自评估结束后的5个工作日内在拆迁地点公布评估结果，同时将评估结果送达被拆迁人。
第四十条拆迁当事人对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起5日内，可以向原评估机构书面申请复核估价，也可以另行委托评估机构评估。
第四十一条拆迁当事人向原评估机构申请复核估价的，该评估机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，出具书面通知。
拆迁当事人另行委托评估机构评估的，受托评估机构应当在10个工作日内出具评估报告。重新评估结果与原评估结果在允许误差范围内的，原评估结果有效，重新评估费用由委托人承担。
第四十二条拆迁当事人对原评估机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原评估结果超过误差范围且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托评估机构出具的评估报告之日起5日内，可以向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
第四十三条市房地产价格评估专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的评估报告进行鉴定。
申请复核评估的，市房地产价格评估专家委员会应当就评估报告的评估依据、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题出具书面鉴定意见。评估报告不存在技术问题的，应维持评估报告；评估报告存在技术问题的，评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。重新评估与鉴定费用由委托人承担。
委托对重新委托评估结果进行鉴定的，重新评估和鉴定费用由未被采用评估结果的评估机构及其委托人各承担一半。
前款所称的评估允许误差范围为±5%。
第五章拆迁裁决
第四十四条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。
第四十五条拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：
（一）裁决申请书；
（二）法定代表人的身份证明；
（三）被拆迁房屋权属证明材料；
（四）被拆迁房屋的评估报告；
（五）对被拆迁人的补偿安置方案；
（六）申请人与被申请人的协商记录；
（七）未达成协议的被拆迁人比例及原因；
（八）其他与裁决有关的资料。
第四十六条被拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：
（一）裁决申请书；
（二）申请人的身份证明；
（三）被拆迁房屋的权属证明；
（四）申请裁决的理由及相关证明材料；
（五）房屋拆迁管理部门认为应当提供的与行政裁决有关的其他资料。
第四十七条有下列情形之一的，房屋拆迁管理部门不予受理行政裁决申请：
（一）对房屋拆迁许可证合法性提出行政裁决的；
（二）申请人或者被申请人不是拆迁当事人的；
（三）拆迁当事人达成补偿安置协议后发生合同纠纷，或者行政裁决做出后，当事人就同一事由再次申请裁决的；
（四）房屋已经灭失的；
（五）人民法院或者仲裁机构已经受理的；
（六）房屋拆迁管理部门认为依法不予受理的其他情形。
对裁决申请不予受理的，房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起5个工作日内书面通知申请人。
第四十八条房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，经审查，资料齐全、符合受理条件的，应当在收到申请之日起5个工作日内向申请人发出裁决受理通知书；申请裁决资料不齐全、需要补充资料的，应当在5个工作日内一次性书面告知申请人，可以当场补正的，应当当场补正。受理时间从申请人补齐资料的次日起计算。
拆迁当事人申请裁决的，未达成拆迁安置协议户数占项目拆迁总户数30%以上的，在受理裁决申请前，应当对裁决的依据、程序进行听证。
第四十九条裁决应当自收到申请之日起30日内作出。评估报告经鉴定的,其鉴定意见应当作为房屋拆迁行政裁决的依据。房屋拆迁管理部门做出裁决，应当出具裁决书。
裁决书应当包括下列内容：
（一）申请人与被申请人的基本情况；
（二）争议的主要事实和理由；
（三）裁决的依据、理由；
（四）根据行政裁决申请需要裁决的补偿方式、补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等；
（五）告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及申请复议期限、起诉期限；
（六）房屋拆迁管理部门的名称、裁决日期并加盖公章。
行政裁决规定的搬迁期限不得少于15天。
第五十条裁决书应当通过直接送达、留置送达、委托送达或邮寄送达等方式送达。
第五十一条当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
第五十二条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市、县（市）人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制执行。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
第六章法律责任
第五十三条违反本办法规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。
第五十四条拆迁人违反本办法的规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。
第五十五条拆迁人违反本办法的规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：
（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；
（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；
（三）擅自延长拆迁期限的。
第五十六条接受委托的拆迁实施单位违反本办法的规定转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。
拆迁实施单位及其工作人员弄虚作假、滥用职权的，对直接负责的主管人员和直接责任人员，由其所在单位或者上级主管部门依法给予处分；情节严重的，由房屋拆迁管理部门吊销其拆迁上岗证，可以并处1000元以上10000元以下的罚款。
第五十七条拆迁当事人违反本办法规定委托不符合条件的评估机构进行拆迁评估的，由房屋拆迁管理部门责令改正。
第五十八条评估机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋的房地产市场评估价的，评估结果无效，由房屋拆迁管理部门处以5000元以上50000元以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，暂停直至依法取消其评估资质；构成犯罪的，依法追究刑事责任；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十九条承接房屋拆除工程业务的施工企业拆除房屋未采取安全护卫措施的，由建设行政主管部门责令改正，给予警告，并处以2000元以上30000元以下的罚款；造成伤亡事故的，还应当依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六十条拆迁人、拆迁实施单位不得采取停水、停电、停气、阻断交通等手段，强迫被拆迁人搬迁。房屋拆迁一方当事人胁迫、侮辱、殴打另一方当事人，妨碍拆迁工作顺利进行，违反《治安管理处罚条例》规定的，由公安机关予以治安处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六十一条　房屋拆迁管理部门违反本办法的规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，对违法行为不予查处的，或者房屋拆迁管理部门及其他有关部门的工作人员玩忽职守，超越或者滥用职权、徇私舞弊、受贿索贿、侵犯拆迁当事人合法权益的，对直接负责的主管人员和直接责任人员给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第七章附则
第六十二条各县（市）人民政府可依照本办法，结合本地实际情况制定房屋拆迁具体实施细则，并报市人民政府备案。
本办法涉及的拆迁补偿、补助等有关标准，由市、县（市）人民政府及其相关部门另行制定。
第六十三条在城市规划区之外国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的，参照本办法执行。
第六十四条本办法由市政府法制办公室会同市建设局负责解释。
第六十五条本办法自2005年3月1日起施行。2003年4月15日市人民政府颁布的《盐城市市区房屋拆迁管理试行办法》（盐政发\[2003\]89号）同时废止，但本办法实施前已领取房屋拆迁许可证并实施拆迁的，仍按原拆迁管理试行办法执行。


陕西省宝鸡市人民政府


宝鸡市城市居住物业管理办法


宝鸡市人民政府令第25号

《宝鸡市城市居住物业管理办法》已经市人民政府二000年第五次常务会议审议通过，现予以发布施行。

市长 吴登昌

二000年九月二十六日


第一章 总则
第一条 为加强和规范城市居住物业管理，保障居住房屋和公用设施的正常使用，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创造良好的居住环境，根据《陕西省城市居住区物业管理条例》等法律、法规和规章，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内城市居住物业管理。
第三条 本办法所称居住物业（以下简称物业），是指已建成投入使用的各类住宅小区、住宅组团、住宅及其相关的公用设施、设备和场地。
本办法所称物业管理，是指物业管理企业受物业所有人或使用人委托，依据物业管理委托合同约定，对物业进行维护、维缮和整治、服务，或其他物业管理组织对其出售（出租）的居住物业进行管理的活动。
本办法所称业主，是指物业的所有人。
本办法所称使用人，是指物业的自用人、承租人、借用人或其他实际使用人。 本办法所称其他物业管理组织，是指居住物业出售（出租）人为了对自己已出售（出租）的居住物业进行前期物业管理所成立的内设物业管理机构。
第四条 物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
第五条 各级人民政府和公有住房出售单位应当对不符合物业管理条件的居住区进行治理，完善市政、公用和生活服务设施，使其达到实施物业管理的条件。
第六条 市、县房产管理部门是本行政区域内物业管理的行政主管部门，对辖区内的物业管理活动进行监督管理。其他有关行政管理部门按照各自的职责，协同作好有关工作。
第七条 各级人民政府应鼓励物业管理逐步向社会化、专业化、市场化发展，提高物业管理水平。
第二章 业主自治管理
第八条 业主依照办法规定享有对物业管理的权利，并履行相应的义务。
业主的权利：
（一）参加业主大会，行使对物业管理的决定权；
（二）享有选举和被选举为业主委员会委员的权利；
（三）监督业主委员会的工作；
（四）享有与交纳物业管理服务费相符的服务；
（五）监督物业管理企业管理服务活动；
（六）法律、法规规定的其他权利。
业主的义务：
（一）执行业主大会和业主委员会的决定：
（二）遵守业主公约和业主委员会章程：
（三）遵守物业管理制度；
（四）交纳物业管理服务费和维修基金；
（五）法律、法规规定的其他义务。
第九条 业主委员会是代表全体业主和维护业主合法权益的自治组织。
一个物业管理区域成立一个业主委员会。除新建住宅小区外，物业管理区域由市、县物业管理行政主管部门划定。
第十条 物业综合验收合格，且住户人住达百分之五十以上的，开发建设单位应及时告物业管理行政主管部门，物业管理行政主管部门应会同开发建设单位召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。
第十一条 业主大会由全体业主组成。业主人数较多的，可推选业主代表，组成业主代表大会。
业主大会或业主代表大会第年至少召开一次。经有五分之一以上的业主代表提议，可以召开业主大会或业主代表大会。
第十二条 召开业主大会或为主代表大会，应当有三分之二以上的业主或业主代表出席。业主大会或为业主代表大会的决定，应当经过出席会议的业主或业主代表的过半数表决通过。决定通过应当予以公布。
业主或业主代表可以书面委托他人出席业主大会或业主代表大会。
第十三条 业主大会或业主代表大会行使下列职权：
（一）选举、撤换业主委员会委员；
（二）通过或修改业主委员会章程或业主公约；
（三）听取和审议业主委员会的工作报告和财务报告；
（四）决定物业管理委托合同的订立、变更或者解除；
（五）决定维修基金的续筹、使用的管理；
（六）改变或撤销业主委员会不适当的决定；
（七）决定物业管理的其他重大事项。
第十四条 业主委员会从业主中选举产生，由五至九人组成。业主委员会主任、副主任由业主委员会委员中选举产生。
业主委员会委员由思想素质好、热心公益事业、责任心强、办事公道、遵纪守法、有一定组织能力和工作时间的成年人担任。
第十五条 业主委员会会议由主任定期召集。召开会议必须有过半数委员出席，作出的决定必须超过全体委员半数以上通过。三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议。
业主委员会作出的决定应当公布。
第十六条 业主委员会自选举产生之日起十五日内，应到所在地的物业管理行政主管部门办理登记。
第十七条业主委员会履行下列职责：
（一）筹备、召集和主持业主大会或业主代表大会；
（二）起草业主委员会章程或业主公约；
（三）执行业主大会或者业主代表大会的决定；
（四）采用招投标或其他方式，聘用物业管理企业。订立、变更或解除物业管理委托合同；
（五）审议物业管理企业提出的年度管理工作计划、年度财务预、决算；
（六）监督物业管理企业的物业管理工作；
（七）监督管理用房、经营用房、共用部位、共用设施设备、场地的合理使用；
（八）负责物业共用部位、共用设施设备维修基金的筹集、使用和管理；
（九）调解物业使和纠纷：
（十）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
业主委员会不得从事经营活动。
业主委员会活动经费，经业主大会或者业主代表大会审核通过，由全体业主分担。
业主委员会因履行职责引起的民事责任由全体业主共同承担。
第十八条 住宅小区的物业管理逐步实行招标选择物业管理企业，招标在物业管理行政主管部门监督指导下，由业主委员会组织实施。
住宅小区的物业管理企业后，应报物业管理行政主管部门备案。
第十九条 业主委员要认真执行业主大会或业主代表大会通过的决议，接受业主的监督，严格履行物业管理委托合同。
第二十条 业主委员会章程、业主公约和业主代表大会或业主委员会的各项决议，对住宅区全体业主（包括业主委员会成立后人住的业主）、使用人具有同等约束力。业主转让或者出租物业时，对受让人或者承租人具有同等约束力。
业主委员会章程和业主公约、决议、决定不得与法律、法规相抵触。
第二十一条 业主公约是由业主承诺的有关业主在住宅使用、物业维护及其管理方面权利义务的行为守则。
业主公约由物业管理行政主管部门统一制订示范文本，业主大会或业主代表大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改、补充，报物业管理行政主管部门备案。 第三章 物业管理服务
第二十二条 物业管理企业必须具有相应的资金、专业管理技术人员和固定的场所，依法向工商行政管理部门登记，领取营业执照并向县级以上物业管理行政主管部门提出资质申请，经审批，领取资质证书后，方可从事物业管理服务活动。单位内设的物业管理机构不得接受其他单位的委托，对外从事物业管理服务活动。
物业管理人员必须持有县级以上物业管理行政主管部门核发的岗全证书，持证上岗。
第二十三条 居住区的物业管理，由业主委员会委托物业管理企业实施。居住区的物业管理办法（方案），应当报物业管理行政主管部门备案。
业主委员会应当代表全体业主与物业管理企业签订物业管理委托合同。
物业管理委托合同应当包括下列主要内容：
（一）物业的基本情况；
（二）委托方和受托方的权利义务；
（三）物业管理服务事项和服务质量要求；
（四）物业管理基本服务费用的标准和收取办法；
（五）物业的养护与维修；
（六）合同的期限、变更和解除的约定；
（七）合同终止时，物业资料、财物的移交方式；
（八）违约责任及解决纠纷的途径；
（九）双方当事人约定的其他事项。
物业管理委托合同应当在生效之日起十五日内报物业管理行政主管部门备案。
第二十四条 物业管理服务应包括以下主要内容：
（一）共用部位、共用设施设备日常维护和管理；
（二）业主自用部位、自用设施设备的日常维修；
（三）绿化养护和保洁服务；
（四）保安服务；
（五）车辆进出、停放的管理；
（六）物业管理委托合同的约定的其他事项。
第二十五条 物业管理企业的权利：
（一）依照有关法规、物业管理委托合同和业主公约制定区域性物业管理办法；
（二）依照的物业管理委托合同和有关规定收取管理服务费；
（三）制止违反物业管理规定的行为；
（四）要求业主委员会协助进行物业管理；
（五）选聘专业公司承担专项管理和维护业务；
（六）可以实行多种经营，以其收益补充管理经费。
第二十六条 物业管理企业的义务：
（一）履行物业管理委托合同，依法经营；
（二）接受业主委员会和业主及使用人监督；
（三）提交业主委员会审议批准重大管理措施；
（四）接受物业管理行政主管部门监督指导；
（五）按照合同的约定向全体业主公布管理费用收支帐目；
（六）保证服务质量，提供优良的居住环境。
第二十七条 物业管理服务应当遵循公平、合理、质价相符的原则。
物业管理的基本服务费实行政府指导价。政府指导价由物业管理行政主管部门会同物价管理部门根据居住区类别、服务项目和内容，按业主拥有的房屋建筑面积核定，并予以公布。业主委员会和物业管理企业的参照政府指导价在委托合同中约定物业管理基本服务的价格。
为业主、使用人提供基本服务项目以外的服务，价格由双方商定。
第二十八条 物业管理企业可以接受供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视、环卫等单位的委托，按规定标准向业主统一收取有关费用，委托收费的单位应向物业管理企业支付劳务费，但不得增加居民负担。
第二十九条 物业管理企业的服务项目和收费标准应当公布。
物业管理企业已按照本办法规定向业主、使用人收取物业管理服务费用的，其他作何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
未经业主委员会或者业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务而收取费用的，业主及使用人有权拒付。
第三十条 物业管理委托合同终止或者解除后，十五日内，物业管理企业应各向业主委员会办理下列事项，并报物业管理行政主管部门备案：
（一）结算物业管理服务费用；
（二）移交全部物业管理档案资料和有关帐务；
（三）移交物业管理用房、经营用房和设施、设备、场地。
物业管理企业在移交上述财物时，不得损坏、遗失、隐藏、销毁。
第三十一条 物业管理行政主管部门依法履行对物业管理企业和其他物业管理机构的监督管理职责，综合考核、评定物业管理水平和服务质量。
物业管理行政主管部门应当建立投诉受理制度，受理对违反本办法规定的行为的投诉。物业管理行政主管部门对投诉应当进行调查处理并将处理结果书面答复投诉人。
第四章 前期物业管理
第三十二条 前期物业管理是指居住区房屋出售后至业主委员会成立前的物业管理。
前期物业管理按照“谁出售（出租），“谁管理”的原则，由开发建设单位或分有住房出售（出租）单位自行管理，也可委托物业管理企业进行管理。
第三十三条 新建居住区竣工后，建设行政主管部门应当会同物业管理行政主管部门及其他有关部门进行综合验收。综合验收不合格的，不得投入使用，亦不能实施前期物业管理。
第三十四条 新建住宅前期物业管理终止时，物业开发建设单位应当向业主委员会完整地移交物业，并向业主委员会或其指定的物业管理企业移交物业区域的规划图，竣工平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，地下管网竣工图等有关工程建设资料，移交物业综合验收档案、住宅使用说明书和住宅质量保证书。
第三十五条 物业开发建设单位向业主委员会移交物业时，应当同时移交按规划建设的管理用房和经营用房。业主委员会、物业管理企业不得将管理用房和经营用房出售或改作它用。
第三十六条 前期物业管理期间，不得使用共用部位、共用设施设备维修基金，不得转让住宅的共用部位、共和设施设备的所有权和使用权。
第三十七条 已建成投入使用而未形成住宅小区规模的住宅和按房改政策出售的住宅，由物业管理行政主管部门划定管理区域，制定治理主案，报同级人民政府批准后组织实施。
在划定的管理区域内，任何单位和个人不得自建围墙等有碍物业管理的构筑物或设施。
第三十八条 住宅区经治理改造后，物业管理行政主管部门验收合格的，由建设单位或售房单位向物业管理企业移交本办法第三十四条、第三十五条所列资料及房屋和设施设备。
第三十九条 前期物业管理适用本办法有关物业管理服务范围、服务质量要示的规定。前期物业管理费用，由入住的业主或使用人按本办法第二十七条规定交纳，不足部分由建设单位承担。
第四十条 开发建设单位或者公有住房出售单位应当提供必需的管理用房和经营用房，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有。业主委员会应当将管理用房提供给物业管理企业有偿使用，经营用房由业主委员会委托物业管理企业经营，其收入用于物业共用部位。共用设施设备的日常维护和其他物业管理服务。
第四十一条 业主委员会成立后，应当及时委托物业管理企业进行物业管理。在同等条件下，应优先委托开发建设单位和公有住房出售单位委托的物业管理企业进行物业管理。
第五章 物业的使用和维护
第四十二条 业主、使用人应当遵守法律、法规、规章和本办法的规定，受护物业区域内的公共建筑、共用部位、共用设施设备和相关场地。
第四十三条 物业使用禁止下列行业：
（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋用途；
（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼、板、阳台、天台、屋面、门厅、楼梯间、走郎、户外墙等进行违章凿、拆、搭占等。
（三）存放易燃、易爆、居毒、放射性等危险物品；
（四）利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；
（五）践踏、占用、损毁绿地、树木、园林和公共设施；
（六）占用通道等公用部位及场地，乱设集贸市场；
（七）乱倒乱堆垃圾、杂物；
（八）发生超出规定标准的噪音；
（九）排放有毒、有害等污染环境的物质；
（十）在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（十一）改变按规划建设的公共建筑、共用设施的使用性质；
（十二）法律、法规和规章及业主公约禁止的其他行为。
第四十四条 业主或者使用人装修住宅，应当遵守家庭居室装饰装修的规定，事先告知物业管理企业，并按要求施工。物业管理企业应当对住宅楼进行指导和监督。
业主、使用人需要改变房屋用途的，应当在符合城市规划的前提下，征得相邻业主和业主委员会的书面同意，报物业管理行政主管部门批准。
第四十五条 住宅的共用部位、共用设施设备维修时，相邻业主、使用人应当予以配合。因相邻业主、使用人阻挠维修，造成其他业主、使用人财产损失的，责任人应当负责赔偿。
因物业维修、装修造成相关业主、使用人的自用部位、自用设施设备损坏或者其他财产损失的，责任应当负责赔偿。
第四十六条 任何单位和个人不得占用的物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用的，应当与业主委员会签订的合同、并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当赔偿。
第四十七条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当征得相关业主、使用人和业主委员会的书面同意，按有关规定办理审批手续；经批准的，应当与业主委员会签定合同，并支付设置费用。收取的费用于物业的日常维修和养护。
第四十八条 房屋的维修责任，按下列是规定划分：
（一）室内部分，由业主负责维修；
（二）房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、共用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、共用天线和消防设施等房屋本体共用设施，由物业管理企业组织定期养护和维修，其费用从物业共用部位、共用设施设备维修基金中列支。
第四十九条 住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房、（棚）等住宅区共用设施由物业管理企业统一管理维修和养护。管理维修和养护费用从管理服务中列支。
人为造成共用设施损坏的，由损坏者负责修复。造成损失的，应当赔偿。
第五十条 住宅区的水、电、燃气、暖气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气、供暖及通讯单位负责，维修养护费用按照有关行业管理规定执行。
第六章 物业维修基金的使用和管理
第五十一条 根据国家规定，设立物业共用部位、共用设施设备维修基金（以简称维修基金）。
第五十二条 维修基金按下列是规定交纳和提取：
（一）商品住宅出售时，多层住宅的购房者按购房款的2％交纳，&127;高层住宅的购房都按购房款的3％交纳；
（二）公有住宅出售时，购房者按购房款的2％交纳；
（三）公有住宅出售单位出售公有住宅时，多层住宅按不低于售房款的20％提取，高层住宅按不低于售房款的30％提取。
购房者交纳的维修基金，由售房单位提取。由售房单位代收。由售房单位提取和购房者缴纳的维修基金，不计入售房收入，归业主共有。
第五十三条 维修基金应当在银行专户存储、专款专用。
业主委员会成立前，交由物业管理行政主管部代管。业主委员会成立后。由物业管理行政主管部门交业主委员会管理并监督使用。业主委员会委员不竿侵占、挪用维修基金。
第五十四条 维修基金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的中修、大修、更新和改造。
使用维修基金，由物业管理企业提出申请，经业主委员会书面同意，并报物业管理行政主管部门备案。
维修基金不敷使用时，由业主委员会按业主的住宅建筑面积向业主续筹。
业主转让物业时，维修基金随物业所有权同时转让。
住宅因拆迁或者其他原因造成灭失的，绫结余的维修基金应当按业主个人交纳比例退还业主。
第五十五条 维修基金的使用，应当建立使用计划报批管理制度、财务管理制度、审计监督制度和业主查询对账制度。
第七章 奖励和惩罚
第五十六条 对居住物业管理成绩显著的住宅小区，由市、县人民政府授予“优秀物业管理小区”称号，并给予奖励。
第五十七条 物业管理企业违反本办法规定，有下列是行为之一的，由物业管理行政主管部门依照《陕西省城市居住区物业管理条例》第四十三条的规定，责令改正，给予警告；拒不改正的，处以五百元以上三千元以下罚款，并可降低资质等级：
（一）物业管理委托合同生效、终止、解除、未按规定报物业管理行政主管部门备案的；
（二）从业人员未持有物业管理行政主管部门核发的岗位证书上岗的。
第五十八条 物业管理企业违反本办法规定有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门依照《陕西省城市居住区物业管理条例》第四十四条的规定，责令改正，给予警告，没收违法所得，并可处以二千元以上二万元以下罚款；情节严重的，可以降低资质等级，直至吊销资质证书：
（一）未取得物业管理资质证书或者年检不合格从事物业管理服务的；
（二）擅自改变居住区内共用部位、共用设施设备使用性质的；
（三）物业管理委托合同终止或者解除后15日内，未向业主委员会移交或者损坏、隐匿、销毁应当移 资料、财物的；
（四）擅自占用、控掘居住区道路、场地的。
未取得或者已被吊销物业管理资质证书以及物业管理委托合同终止、解除后，非法占用物业管理用房、场地和物业管理资料、财物的，除按前款规定处罚外，物业管理行政主管部门可以做出责令限期移交的决定，拒不履行移交决定的，物业管理行政主管部门可以强制执行或者申请人民法院强制执行。
第五十九条 开发建设单位违反本办法规定有下列行为之一的，由物业管理行政主管部衣照《陕西省城市居住区物业管理条例》第四十五条的规定，责令改正，给予警告，并可处以三千元以上三万元以下的罚款：
（一）未承担前期物业管理责任的；
（二）出售住宅，未同时签订前期物业管理委托合同或者在同一居住区收取基本服务费不一致的；
（三）不承担未出售住宅的物业管理费的。
第六十条 开发建设单位建反本办法规定有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门依照《陕西省城市居住区物业管理条例》第四十六条第一款的规定责令改正，给予警告，没收非法所得，并可处以一万元以上五万元以下的罚款：
（一）居住区未经综合验收或者验收不合格实行前期物业管理的；
（二）前期物业管理期间使用维修基金或者将管理用房转让、改作它用的。
前期物业管理委托合同终止后，未向业主委员会移交居住区管理用房和有关工程建设资料的，由物业管理行政主管部门依照《陕西省城市居住区物业管理条例》第四主条第二款的规定，责令改正，给予警告，没收违法所得，并可处以二千元以上二万元以下的罚款。
第六十一条 业主、使用人违反本办法规定，损坏房屋承重结构、房屋外貌或者在外墙体开设、扩大门窗或者私自占用、损坏共用部位、共用设施设备、改变住宅用途的，由物业管理行政主管部门依照《陕西省城市居住区物业管理条例》第四十七条的规定，责令恢复原状、赔偿损失，并可处以五百元以上五千元以下的罚款。
第六十二条 业主公约、业主委员会章程和业主大会或者业主代表大会、业主委员会做出的决定。违反法律、法规规定的，由物业管理行政主管部门依照《陕西省城市居住区物业管理条例》第四十八条第一款的规定，责令改正；并通告全体业主。
业主委员会违反本办法规定将物业管理用房转让或者改作它用的，由物业管理行政主管部门依照《陕西省城市居住区物业管理条例》第四十八条第二款的规定，责令改正，造成经济损失的，由责任人赔偿。
业主委员会成员违反本办法规定侵占、挪用维修基金的，应当返还；造成损失的，由现任人赔偿；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第六十三条 当事人对物业管理行政主管部门的行处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。逾期不早请复议，也不起诉，又不履行处罚决定的，作出行政处罚决定的部门可以依法申请人民法院强制执行。
对个人处以三千地以上、对单位处以三万元以上罚款和吊销资质证书处罚的，当事人有权要求举行听证。
第六十四条 违反本办法规定的其他行为，由有关行政主管部门按照各自职责和相关法律、法规的规定处罚．
第六十五条 拒绝、阻碍物业管理行政主管部门工作人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第八章 附则
第六十七条 非居住区写字楼、商住楼物业管理、参照本办法执行。
第六十八条 本办法中有关的专业用语含义：
（一）自用部位是指一套住宅内的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位；
（二）自用设施设务是指一套住宅内的门窗、卫生洁具和通向总管的供水、排水、供热、燃气管道、电线以及水、电、气户表等设备；
（三）共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等），户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；
（四）共用设施设备是指居住区内，全体业主共同拥有、使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气、燃气管道、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设备和公益性文体设备和共设施设备使用的房屋等。
第六十九条 本办法实施中的具休应用问题由市房产管理部门负责解释。
第七十条 本办自发布之日起施行。