海门市通东石化供应有限责任公司不服南通市海门工商行政管理局商标侵权行政处罚案/黄端

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买方贷款不及时，卖方解约须谨慎

奚正辉


　　案例：2009年4月，夏某向顾某购买了上海市闵行区七莘路一套房屋，签署了房地产买卖合同，合同第6条约定：甲乙双方确认在2009年5月10日之前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第9条：乙方未按本合同付款协议约定的期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，逾期超过10日的，甲方有权解除合同，并要求乙方赔偿总房款的20％。付款协议第2条约定：乙方应于签订本合同后7日内向银行申请办理贷款手续，贷款金额为140万，若贷款金额不足或银行未批准，乙方于送件当日现金补足。第3条约定：待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件，于银行取得它证后7日内放款给甲方。

　　合同签订当日夏某支付了首付款61万，后夏某由于信用卡有逾期还款记录，中国银行未予批准其贷款，直到5月25日乙方的贷款才在招商银行获批准。
　　顾某于2009年5月22日发函解除买卖合同。夏某收到解除函后找到本律师，本律师建议其立即回函给顾某不同意解除并要求继续履行合同。由于新的《合同法解释二》第24条规定：当事人没有约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。故律师于6月30日就向法院提起诉讼，要求法院确认解除无效并要求顾某继续履行房地产买卖合同。
夏某到底有没有违约，是否逾期付款，庭审中发生了激烈的辩论。

本律师代理夏某发表了如下代理意见：

1、付款协议作为买卖合同正文的补充，若两者有矛盾，以付款协议为准。合同正文第6条约定的过户时间，是双方在打印买卖合同时必须填写的时间，若该时间不填写，买卖合同是无法打印的，故2009年5月10日是双方预估的过户时间。付款协议约定的过户时间才是双方真实意思的表示。

2、付款协议约定：乙方应于签订本合同后7日内向银行申请办理贷款手续，待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。故本买卖合同没有约定夏某办完贷款的时间，只约定了夏某在7日内要向银行申请办理贷款。而且本买卖合同约定的过户时间是夏某贷款批准后3个工作日内，夏某贷款未批准前，双方约定的过户时间还没有到期。故夏某不存在逾期付款及逾期办理过户。

3、夏某在积极办理贷款，签订合同当日就向中国银行申请贷款，预审通过后，发现后信用卡逾期还款的记录，中国银行才没有批准。夏某得知后立刻联系中介公司，找到招商银行，招商银行于5月25日已经批准夏某的贷款。故夏某不存在违约行为，其要求顾某继续履行也没有任何付款障碍。

4、本案是顾某违约，因为房价上涨顾某要求加价，夏某没有同意，顾某才发函要求解除。相信恶意违约方的无理解约要求法院定不会支持。

　　最终法院也采纳了本律师的意见，判决继续履行房地产买卖合同。由于这类型的案件在目前行情下发生地较多，笔者望本案例能起到一定示范与警示作用。
　　本案纠纷的产生除了顾某因为房价上涨不肯按原价格出售外，还有一个重要原因是付款条件约定的不是很明确。本案中约定了一个交易过户的具体日期，但是在合同附件里的付款协议又约定了待乙方贷款申请通过后3个工作日内到交易中心办理送件。若贷款申请通过在约定的交易过户日期之前，就不会发生问题，若贷款申请通过在约定的交易过户日期之后，就发生矛盾了，有矛盾应该以之后的付款协议为准。这也提示我们在签署房地产买卖合同时要非常细心，文字的表达很重要。签署二手房买卖合同并不复杂，但要签好二手房买卖合同却有一定难度。首先要熟悉二手房的交易流程，其次要熟悉交易的相关法律及政策，最后要有一定的文书写作表达能力。
　　若本案没有约定贷款的日期，或者约定了乙方贷款办理的日期，那么案件将发生根本变化。没有约定贷款日期，那么双方必须在约定的日期办理交易过户，乙方因为贷款没有批准不去办理交易过户，那么甲方有权根据合同约定追究乙方的违约责任。若在买卖合同约定了乙方办理贷款的期限，乙方不能办理，那么甲方也可以追究乙方的违约责任，甚至解除合同。


上海中汇律师事务所 奚正辉律师



青海省人大常委会


青海省人民代表大会常务委员会关于进一步贯彻《中华人民共和国全民所有制工业企业法》的决议
青海省人大常委会


（1992年6月30日青海省第七届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过）


省第七届人民代表大会常务委员会第二十七次会议，听取并审议了省人民政府关于贯彻实施《中华人民共和国全民所有制工业企业法》（以下简称《企业法》）情况的汇报。会议认为，三年多来，我省在贯彻实施《企业法》方面做了许多工作，取得了一定成效。但是进展很不平衡。为
了进一步贯彻落实《企业法》，加快改革开放步伐，促进我省经济发展，特作如下决议：
一、政府和主管部门、国营企业的领导干部都必须充分认识贯彻执行《企业法》对于加快改革开放步伐，转换企业经营机制，把企业推向市场，提高经济效益，促进生产力发展的重要意义，进一步广泛深入地全面学习、宣传、贯彻《企业法》，增强执法自觉性，形成贯彻执行《企业法
》的社会大环境。政府要明确对主管部门实行执法责任制，维护《企业法》的严肃性和权威性，做到有法必依、执法必严、违法必究。
二、要严格按照《企业法》办事，尽快清理涉及企业的各项规定，凡不符合《企业法》的，必须废止或者修改。对《企业法》已明确规定的生产经营、劳动用工、人事管理、机构设置、工资分配、产品价格、资金支配、资产处置等项权利要依法落实到企业，不得层层截留。
三、按照政企分开的原则，严格依照法律规定规范政府与企业的关系，改革管理企业的方式，转变职能，变管理为服务，减少办事环节，提高工作效率。要精简机构，用经济和法律的手段，正确处理宏观调控与微观放开的关系，减少行政干预，支持企业依法自主经营。
四、进一步抓好企业转换经营机制配套措施的落实，建立健全职工养老、医疗、待业等社会保障机制，培育和发展市场体系，致力于城市社会化服务和城市基础设施建设。
五、政府有关部门必须结合执行《企业法》，全面贯彻落实国务院关于搞活国营大中型企业的二十条规定、省政府的十八条措施、深化企业改革的四个办法和省委、省政府最近制定的《关于进一步加快改革开放、加快资源开发的若干决定》。这些规定、办法和决定，不仅对加快我省经
济发展具有重要意义，而且对于《企业法》的实施也具有重要的推动和完善作用。
六、要采取切实有效的措施，减轻企业负担。各有关部门不得以任何借口硬性规定企业的机构设置及其人员编制，禁止任何单位向企业非法摊派和乱集资、乱收费，坚决制止各种不必要的检查、评比、达标、升级等活动。对依法需要检查的，由政府统一安排，持证进企业检查。有关部
门召开会议，允许厂长派代表参加。
七、进一步理顺企业领导体制，坚持实行厂长（经理）负责制。厂长作为企业的法定代表人，依法统一行使经营决策权和生产指挥权。要充分发挥企业党组织的政治核心作用，做好思想政治工作，监督和保证厂长依法行使职权，全面落实职代会的各项职权，全心全意依靠工人阶级，保
障职工群众的主人翁地位，加强企业的民主管理和民主监督，努力把企业办好。
八、转换经营机制，把企业真正推向市场，提高经济效益，以利于经济从粗放型到集约型转轨，是贯彻执行《企业法》的重要内容和目的。企业要抓住当前有利时机，面向市场，加大改革力度，因地制宜，因厂制宜，制定和完善企业内部的各项制度，深化劳动用工、人事管理和工资分
配等方面的改革，加强和完善承包经营责任制，坚持个人分配与劳动成果挂钩。要进一步依靠科技成果，大力推进企业技术进步，不断增强市场意识和竞争能力，积极发展跨地区的横向经济联合。亏损企业必须努力改善经营，切实做到扭亏增盈。政策性亏损也要严格实行定额管理。
九、企业在转换经营机制过程中，要因厂制宜，采取多种办法，安置富余人员。有条件的企业，提倡把自办的生活服务设施从企业中分离出来，兴办第三产业，实行社会化服务，自主经营管理，以减轻企业负担，逐步缓解企业办社会的矛盾。
十、各级人大常委会要充分行使宪法和法律赋予的职权，加强对实施《企业法》的监督检查，把搞好国营大中型企业作为监督工作的一个重点，定期组织人大代表进行检查。司法部门要运用法律手段为企业改革保驾护航，支持企业改革和正常的经济活动，维护企业的生产秩序和工作秩
序，促进我省经济的发展。



1992年6月30日