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诉讼中的客观事实与法律事实/何宁湘

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 09:56:39  浏览:9805   来源:法律资料网
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诉讼中的客观事实与法律事实
----律师实务中的有关法律问题

四川精济律师事务所 何宁湘律师


  [前面的话]
  律师在从事诉讼代理实务(包括刑事辩护实务)过程中,几乎是不可避免要与当事人对案件事实与法律的看法进行讨论、磋商,甚至会发生争论。本文试对民事诉讼案件中客观事实与法律事实的若干问题进行探讨,意在对诉讼当事人对这方面问题有所了解与认识。

  一、问题的由来
  我国长期以来高呼“以事实为根据,以法律为准绳”的口号与法制原则,而实际上未必能够尊重与维护事实。绝大多数的当事人,在发生纠纷或诉讼时也坚持和强调“以事实为根据,以法律为准绳”。口号中的“事实”与当事人所称的“事实”是一样的,即事实的本身,或称自然发生的事实。但司法机关、人民法院办案所认定的事实并不是自然发生的事实,而是依据当事人提供的证据依据法律规定来认定的事实。即法律中的事实,或称证据显示的事实。
  作为律师,大概都懂得“打官司就是打证据”。多年来,司法机关、人民法院判案忽视自然事实(客观事实),一味强调证据,“以事实为根据,以法律为准绳”法制原则,实际上是形成或演变成了“以有限证据为基础,由人为主观来判案”,冤假错案时有发生。

  二、客观事实与法律事实的关系
  我国现行诉讼法皆规定:人民法院审理案件,必须“以事实为根据,以法律为准绳”。这一原则要求每个案件的审理,对于代理律师、承办法官来讲,都是一个探查、认识、证明客观事实到正确适用法律的“实事求是”的复杂过程。从哲学角度上讲,客观世界是可以认识的,客观真实是绝对的,法官、律师可以尽其努力去认识案件的事实。然而“以事实为根据”,所讲的事实当然是客观、真实的事实,由于诉讼存在期限的限制,故它不能成为哲学意义上的事实,更不是诉讼中人民法院通过审理裁判所认定的事实。在诉讼过程中,有如下三种事实:
  1、客观事实:所谓“客观事实”,就是原本发生的,在意识之外,不依赖人们的主观意识而存在的现实事实。所谓客观事实者,亦是人类认知想到达而永远无法到达之彼岸。
  2、当事人陈述的事实:所谓“当事人陈述的事实”,即在诉讼中当事人通过口头、书面以及举证质证所主张的事实,它的情况比较复杂,大体有:1、全部或部分的客观事实;2、非客观事实;3、伪造证据或通过胁迫方式制造出的、试图获得法律确认的事实。
  3、法律事实:法律事实,就是法律规定的、能够引起法律关系产生、变更和消灭的现象。法律事实的一个主要特征,它必须符合法律规范逻辑结构中假定的情况。只有当这种假定的情况在现实 生活中出现,人们才有可能依据法律规范使法律关系得以产生、变更和消灭。
  在诉讼中,一般情形下,法官不可能找出案件的客观事实,并根据案件的客观事实进行裁判。案件的发生通常是在若干时间(年月、或者数月数年)以前,从事法律工作的律师、法官都不可能在场,任何人都无法准确描述、再现客观事实,即使某些当事人能够准确描述、回顾客观事实,司法机关、法院法官一般都不会相信或采纳。因此,法院认定事实,不可能依人们的直观,不可能根据当事人的亲眼所见、亲耳所闻或者亲身感知,来判定案件事实的真伪。因此,一个案件事实的客观性与法律事实之间是有距离的,甚至有非常大的距离,更有的完全背离客观事实。这一距离越小,自然越接近客观事实,这是或许是部分当事人所希望的,甚至是追求的诉讼目的。但这一距离的缩小依赖于一个案件中的真实、合法证据的多寡,合法真实的证据越多,自然依据其做出的裁决就越接近客观事实。对于这一距离缩小的追求是可以实现的,但无论人们如何努力,都无法到达客观事实,借用微积分中的一句话“无限接近但永远无法到达”,即所谓客观事实--亦是人类认知想到达而永远无法到达之彼岸。
  法律事实就是法官通过法定程序,按照证据规则,根据当事人提交的证据材料,经过质证采信后,对案件事实所作的合理推断与认定,理论上称之为法律拟制事实。这种合理推断、认定,是相对的,不是绝对的。推断、认定是否合理,大体上只能从法律程序上、从证据规则上进行判断、人为的取舍。另外,当事人提交的证据材料必须是具有合法性与真实性,相关性与证明力的要求,如果不具有这一特性,那么当事人希望与主张的任何事实都不能作为法律事实。
  2004年6月29日,广东省高院对四会市法院的法官莫兆军涉嫌玩忽职守一案作出终审判决,驳回检察院的抗诉意见,维持一审无罪判决。由于此前审理一起借款案件的被告,在诉讼中提出受胁迫出具借条的抗辩事实,但未能提供相关证据,故莫法官依据证据规则,以被告负有举证责任而举证不能为由,裁判被告败诉。事后被告因不服判决作出了喝农药自杀身亡的过激行为。公安机关介入侦查后,原告才承认借条确系其胁迫被告所写,这表明法院认定的案件法律事实与客观事实不符。当地检察机关就以此为由认为莫法官不尽职守,因对相关不良后果承担刑事责任。莫法官涉嫌玩忽职守先被四会市检察院刑拘,后又改为逮捕。2003年12月4日,广东肇庆中院作出一审判决,认为莫兆军行为不构成犯罪。随后,四会市检察院不服这一判决,由肇庆市检察院通过广东省检察院向广东省高院提出抗诉。2004年3月23日下午,对莫兆军的抗诉案在广东高院开庭审理。经过3个月的审理后,广东高院终于对这宗颇具争议的案件作出终审判决:一审判决认定事实清楚,适用法律正确,维持原判。也就是说,莫兆军无罪。
  通过四会市法院的法官莫兆军涉嫌玩忽职守一案,深刻反映了我国民事诉讼制度中,客观事实与法律事实之间的关系,以及显现出我国审判制度中存在的若干问题。民事案件中的被告心中认定的是“受胁迫出具借条”的客观事实,而法官莫兆军判案是基于“被告举证不能”而认定的法律事实,那怕这法律事实与客观事实完全不同。西方国家的审判制度中有一个“法官自由心证”,即法官对案件反映的客观事实有个基本的看法,推定与判断。“自由心证”需要法官具有非常高的学识、法律素质与执业品质。而我国法律制度与西方国家法律制度完全不同,法官素质也无法胜任“自由心证”,因此只能依据有限的证据材料来推断,从这点上讲,认定“莫兆军无罪”是正确的。但四会市法院过于简单结案,而没有深入做好思想工作(如告知二审法律制度原理,动员与鼓励其上诉、告知证据规则动员其提供新证据、在上诉费交纳上进行必要的处理)可能会避免被告自杀这一悲剧的发生。
  四会市检察院的公诉,肇庆市检察院、广东省检察院的抗诉的重大现实意义,在于敢为天下先对我国诉讼中认定事实的标准、以及这一标准引出的我国审判制度中存在的若干问题提出质疑,勇于履行法律监督职责,可喜可贺,国人敬佩。

  三、法院认定案件事实的标准
  “莫兆军事件”在法学界乃至全国引起震动,审判实际中法官认定的事实不符合客观事实这本不是新问题,民事诉讼案件中的被告不服判决而选择了喝农药自杀,在审判实践中,也发生过在法院自焚、自炸等事件,而这次是人民检察院作为刑事案件起诉“莫兆军法官”,继而发生了检察院的抗诉,才产生了巨大影响。“莫兆军事件”实质反映了法院认定案件事实的依据标准存在着诸多弊端,同时也显露出我国司法界(公安、检察、法院)对这一标准存在着认识上的重大分歧。
  正如本文前述“以事实为根据”的“事实”是指事件、案件发生时的“客观事实”,既然法律有这样的规定,“法官的法定义务是审判案件必须以事实为依据,必须查清案件事实”,并应当以“查明的客观事实”作为适用法律和作出裁判的根据,想必“莫兆军事件”中承办检察官持这种观点。认为法官断案的依据是依照诉讼程序认定的法律事实,莫法官在被告未就其主张的借据是受原告胁迫而提出相应的证据的情况下,根据民事诉讼法所规定的原则和证据规则,作出不利于被告的判决是符合民事法律证据规则的,也是程序正义的必然要求。莫兆军、广东省肇庆市中级人民法院和广东省高级人民法院均作出莫兆军无罪判决,直接反映了目前我国法官的观点与审判活动的现状。
  应当肯定,我国法律长期提倡与贯彻“以事实为根据,以法律为准绳”法制原则,实际上根本不具有任何实际意义与可操作性。理论上讲,查清“客观事实”,以“客观事实”作为裁判案件的根据并没有错。然而,“客观事实”要在司法证明和诉讼证明中眼睁睁、明明白白地做到几乎是不可能的,法官也没有与查清客观事实要求相符合的水平与耐心,加上目前法院在绝大多数情形下,不调取收集证据,审理案件时,自然就扩大、强调了当事人的举证责任,案件中总会有一方在举证方面处于不利地位,就这一点而言,事实就已偏离。
  真实的证据是反映客观事实发生的轨迹、痕迹的载体,因此证据均以具有一定形式的载体的体现,不具有载体的轨迹、痕迹是无法保存与呈举到法院的,因此要通过事件遗留的证据材料来完全恢复“客观事实”发生的原貌,即要求证据对已经过去了的案件事实和有关事实的证明达到“客观事实”那样的标准,也就不可能的。虽然从哲学认识论的观点上看,客观事实是可以认识的。但是诉讼中所涉及或争议的证据事实,完全可能不是过去已发生的客观事实,认识客观事实需要一个过程,这一过程可能是曲折的,甚至是走完全部的过程也未能实现。审理该案件的法官大致上只能而且必须凭借能够证明当时客观事实的一切证据(包括书证、物证、视听资料、证人证言、勘验笔录、鉴定结论、当事人的陈述等)来认定事实。从认识论上讲,人们可以通过证据发现的案件法律事实与案件的客观事实之间永远存在差距,由于依赖于认识能力的局限度,公正心理保持度,真实合法证据的采集度,外界干扰度、案件的客观事实只能无限接近而无法对客观事实的再现,故从狭义上讲, 法官认定案件事实的依据标准是法律事实。

  四、法律事实的可靠性保证
  正如前述,法院认定案件事实的依据标准是法律事实。那么其可靠性如何解决了?
  这需要解决实体正义与程序正义面临的诸多问题,实体正义要以程序正义为前提和保证。程序正义是人们看得见的正义。通过公正的程序、公正的证据规则,凭借能够证明当时客观事实 的一切证据(包括书证、物证、视听资料、证人证言、勘验笔录、鉴定结论、当事人的陈述等)来认定案件事实,就保证了案件的法律事实公正,也就实现实体公正。
  现代社会与民主对司法体制的要求,司法既要保证公正,又要注重效率,既要追求实体公正,更要追求程序公正。反对与扬弃我国传统重实体轻程序的司法理念。在不可能设立法官自由心证制度的现状下,只能依靠证据,努力追求的只能法律上的事实而不是客观事实。对诉讼当事人来讲,法律事实与客观事实可能是不一致的,判决对某一方当事人是不公平的,甚至这一种伤害与侵害。对社会全体成员来讲,大概只有真正的、公正的程序来保证,来预设法律事实与客观事实在总体上无限接近,这大概是最高人民法院民事诉讼证据规则所确立的“法律事实”之本意。
  要保证依据真实证据认定的法律事实是可靠的,首先要求法官是个正直的人,同时也具有较高的法律素质与审判业务能力。如果是“吃了原告吃被告”的腐败分子,那么可靠性根本就无从谈起。其次要解决目前审判制度中存在的严重缺陷,法官掌握了依据证据材料认定案件事实的大权,就会出现:对某方不利的证据不采信,扣下隐匿证据,甚至篡改证据内容来评定事实。
  例如,四川省大邑县人民法院审理的一起人身损害赔偿案件庭审质证中,被告对另一被告大邑县某学校举证的“被告签署的安全责任书”真实性提出异议,但一审法院对被告的质证异议置之不理,并做出对被告不利的一审判决。被告无奈据此提起上诉,并提出对此证据进行司法鉴定的请求,不料,在二审法庭调查谈话中,发现一审法院移送的卷宗证据中没有此证据。显然,这一证据是认定法律事实的重要证据,如果此证据不具有真实性,被告学校就负有不疏于管理举证不能的情形,应当承担赔偿责任,上诉人则不会承担全部赔偿责任。在这一案件中,学校出示不具有真实性的证据,显然是基于必须承担疏于管理这一客观事实,才出此下策。那么一审法官是坚持证据认定法律事实标准,还是去“心证”客观事实呢?
  对于证据真实性出现的质疑,法官理应充分重视,一般情形下,书证都是可通过司法鉴定来鉴别真伪的,依照法律程序来认定证据当事人会接受的。另一方面,不具有真实性的证据,其本身就可能反证案件的事实(多数反映的是客观事实),为什么法官视而不见呢?联系到一审法院扣下经过质证的重要证据材料,不难看出一审法院存在着……
  又例如,成都市新都区人民法院审理的一起商品房业主请求人民法院撤销新都区国土局南丰工业城土地抵押登记行政诉讼案件中,原告刘某于1999年同开发商签订商品房销售合约购买了南丰花园商品房一套(后于2001年按成都市房地产管理局要求的格式合同文本补签了一份,新老合同、付款凭证、交房通知书附证据清单提交法院),而后开发商与银行对南丰工业城全部土地(包括南丰花园)进行抵押登记,导致南丰花园商品房业主无法办得房屋所有权证与土地使用证,出于无奈而四位业主于2004年6月提起了行政诉讼。新都区人民法院行政庭庭长、主审法官多次向原告讲“你们肯定胜诉”,但就是不下判决,一直到2005年8月才作出判决。一审判决认定刘某购房时间是新格式合同的2001年(而根本就隐匿了1999年的第一份购房合同),认定刘某是抵押后购房,裁定驳回原告起诉。
  这一案件是反映在证据充分、足以认定案件事实的情形,而法官为实现某种意图,采用隐匿重要证据认定出于事实完全相悖,对原告不利,导致原告败诉的典型案例。
  与“莫兆军事件”相比较,上述两个案件,是在证据相对充分的情形下,证据反映的事实清楚的情形下发生的。由此可见,虽然我们认可法院认定事实的标准是法律事实,但其制度下,存在相当严重的弊端,法官的玩忽职守、徇私枉法是缺少有效审判监督下的法律事实标准制度的死敌。我国法律、法院系统不从根本上解决法官的玩忽职守、徇私枉法问题,必将给法律事实标准制度带来灾难。基于这一点,发生“莫兆军事件”检察官们也是有道理的,问题是审判改革进行了若干年,有一个重要问题仍未提到日程,建立有效的审判实时监督制度,没有建立有效的审判实时监督制度,检察官又如何做呢,“莫兆军事件”的发生反映了检察院对民事行政诉讼案件在法律监督方面严重缺少监督手段的无奈。
  第三、必须严格执行诉讼法。只有严格遵守与执行诉讼法,才能确保案件裁判的实体公正与正确。而今天,大多数法官没有建立诉讼人当事人提交证据接收清单制度,不少法院以前就执行了这样的制度,后不知什么原由又废止。这样状况下,对当事人提交的证据多寡根本无据可查,同时也给少数法官人为地扣压或增添证据提供了可趁之机,冤假错案的发生在所难免。
  案例,四川省高级人民法院在审理一起借担保合同纠纷案时,诉讼双方按照法院决定的日期交换了证据。在交换证据的第二天开庭的法庭调查质证过程中,原告向法院提交了在证据交换时没有提交的证据,被告当场即依据最高人民法院民事诉讼证据规则提出质疑,主张依据规则的规定在交换证据后双方均不得提交新的证据,而法官却以“可以提交反驳证据”为由认定原告行为符合程序法。
  严格执行诉讼法,是保护实体裁判正确,杜绝与避免冤假错案,对诉讼当事人公正、公平的法定必备前提。严格执行诉讼法,应当不折不扣的依法执行,不能人为变通、不得偏颇,更不得徇私枉法。对于交换证据应当按照要求准确地记载证据目录与双方的意见。对于当事人提交的证据,必须建立当事人举证清单制度,防止与杜绝采用利用证据、扣压证据、对证据移花接木、瞒天过海的手段来否定客观事实,制造所谓的法律事实。
  第四、法律文书中必须载明证据材料。
  法院的裁决文书(包括调解书)中,应对于证据的三个主要方面:1、将诉讼当事人所提交的证据采用列举方式载明,对于证据的名称应当载明不能省略与缩写(注明缩写的除外);2、对诉讼当事人举证说明与质证意见对应载明;3、对法院所采信的证据与不采信的证据的法律依据、法理释明在法律文书中载明。

  五、结论
  律师与当事人必须清楚认识到如下现状:
  1、法律事实≠客观事实
  法院法律文书(包括判决书、调解书、裁定书)认定的事实只是法律事实。希望法律事实=客观事实,是人们的美好愿望,但“永远”无法实现。既使专家们、理论家们认为是社会主义法制的最高目标,在目前我国司法现状下,也是一句空话罢了。
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南京市政府关于印发《南京市廉租住房保障实施细则》和《南京市经济适用住房管理实施细则》的通知

江苏省南京市人民政府


宁政发(2008)116号
南京市政府关于印发《南京市廉租住房保障实施细则》和《南京市经济适用住房管理实施细则》的通知


各区县人民政府,市府各委办局,市各直属单位:

  为规范我市廉租住房和经济适用住房管理工作,现将《南京市廉租住房保障实施细则》和《南京市经济适用住房管理实施细则》印发给你们,请认真组织实施。

  二○○八年六月二十七日

  南京市廉租住房保障实施细则

  第一章总则

  第一条为健全本市城市低收入住房困难家庭的廉租住房保障制度,根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、建设部等部门《廉租住房保障办法》(建设部令第162号)、《江苏省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》(苏政发〔2008〕44号)等规定,结合本市实际,制定本细则。

  第二条对本市市区住房困难的城市低收入家庭实施廉租住房保障管理,适用本细则。

  本细则所称城市低收入住房困难家庭,是指家庭人均收入、住房状况等符合市政府规定条件的城市居民家庭。

  第三条廉租住房保障实行申请、评议、公示、审核和轮候制度。

  第四条南京市房产管理局(以下简称市房产局)是本市廉租住房保障工作的行政主管部门。市住房保障办公室(以下简称市房保办)具体负责全市廉租住房保障的组织实施和日常管理工作。

  区人民政府负责本辖区的廉租住房保障工作。区住房保障办公室(以下简称区房保办)具体负责本辖区廉租住房保障的日常管理工作。

  市发改、建设、财政、规划、国土、民政、税务、物价、市政公用、监察、金融等部门应当根据各自职责,协助做好廉租住房保障的有关工作。

  街道办事处负责廉租住房保障的申请受理和初审工作。

  第二章方式与标准

  第五条低收入住房困难家庭廉租住房保障实行发放租赁补贴、实物配租或发放购房补贴等相结合的方式,以发放租赁补贴的方式为主。

  本细则所称租赁补贴,是指政府向符合廉租住房保障条件的家庭发放住房租赁补贴,由其自行承租住房。

  本细则所称实物配租,是指政府向符合廉租住房保障条件的家庭提供按照规定标准收取租金的住房。有一定支付能力的家庭,可申请购买其实物配租房屋的部分产权。

  本细则所称购房补贴,是指政府向符合条件的低收入住房困难家庭在购买商品住房、二手房及房屋使用权时,向其发放的保障性购房补贴。

  低收入住房困难家庭只能选择保障方式中的一种。

  第六条申请人家庭现有住房建筑面积未达保障面积标准的部分,应当列入租赁补贴、保障性购房补贴的计算范围。

  租赁补贴按保障面积标准与被保障家庭人均住房建筑面积之间的差额计算,其中低保人员每月每平方米补贴14元,其他人员每月每平方米补贴10元;每户每月补贴金额不足150元的,补足至150元;1人无房户每月补贴300元。

  对于符合实物配租条件自愿放弃实物配租选择租赁补贴的,租赁补贴金额上浮20%。

  保障性购房补贴的金额按照保障面积标准与被保障家庭人均住房建筑面积之间的差额、每人每平方米补贴720元标准计算。

  第七条实物配租住房的建筑面积:2人及2人以下户控制在40平方米左右,3人及3人以上户控制在50平方米左右。

  第三章对象和条件

  第八条申领租赁补贴和保障性购房补贴的家庭应同时具备下列条件:

  (一)具有本市市区城镇常住户口满5年;

  (二)家庭人均月收入在规定标准以下;

  (三)家庭人均住房建筑面积在规定标准以下。

  廉租住房保障条件和标准,由市房产局会同市有关部门制定或调整,报市政府批准后公布执行。

  第九条符合第八条规定并具备下列条件之一的城市低保家庭可以申请实物配租:

  (一)连续享受城市最低生活保障2年以上,且无住房;

  (二)年满60岁的孤老;

  (三)持有《中华人民共和国残疾人证》的一级残疾人。

  第十条城市低收入家庭符合下列情形之一的,可申请实物配租:

  (一)特困企业中无房且持有市总工会核发的《特困职工证》的特困职工家庭;

  (二)市级以上劳动模范家庭,人均住房建筑面积在17平方米以下的;

  (三)经市政府认定的其他住房困难家庭。

  第十一条有下列情况之一的,不享受廉租住房保障:

  (一)已由社会福利院收养的;

  (二)因离婚失去自有或共有住房(含承租公有住房)的;

  (三)户籍系以购买商品房或二手房方式迁入本市的;

  (四)现行法律法规规定不得申请廉租保障的其他情形。

  第十二条除申购家庭夫妇外,下列家庭成员可以作为分摊家庭收入的人口:

  (一)与申购家庭夫妇具有法定赡养、抚养和扶养关系并共同生活的人员;

  (二)正在服义务兵役的子女;

  (三)在外地读书的未婚子女。

  除申购家庭夫妇外,下列人员可以作为分摊家庭住房建筑面积的人口:

  (一)共同居住且无他处住房的近亲属及其家庭成员;

  (二)正在服义务兵役的子女;

  (三)在外地读书的未婚子女;

  (四)原同户籍的劳教或服刑人员。

  第十三条下列房屋认定为申请家庭的住房:

  (一)家庭成员的私有房屋;

  (二)家庭成员承租的公有房屋;

  (三)现实际居住的父母或子女的房屋;

  (四)家庭成员转让或被拆迁不满5年的自有或共有住房(含承租公房);

  (五)已购买或已拆迁安置的房屋。

  第四章申请与核准

  第十四条申请廉租住房保障,应当提供下列材料:

  (一)家庭收入情况证明;

  (二)房产证、公房租赁证等家庭住房状况证明;

  (三)家庭成员身份证和户口簿;

  (四)需提交的其他证明。

  第十五条申请廉租住房保障,按照下列程序办理:

  (一)申请廉租住房保障的家庭,应当由户主向户籍所在地的街道办事处提出书面申请,填写住房保障申请表,按照要求提供申报材料,并书面承诺诚信申报。

  (二)街道办事处应当自受理之日起20个工作日内,核查申请人的家庭收入、人口、住房等情况,提出初审意见,由社区居民委员会组织评议,并在社区内公示5天。经公示无异议或异议不成立的,由街道办事处将申请材料、初审意见和公示情况一并报送区民政部门。

  (三)区民政部门应当自收到材料之日起15日内对申请人的家庭收入情况进行审核并出具意见,将符合保障条件的申报材料转交区房保办。

  (四)区房保办应在收到民政部门送交的材料之日起20日内,审核申请人的家庭住房状况,对符合租赁补贴条件的家庭登报公示。公示无异议或者异议不成立的,报送市房保办。

  (五)申请租赁补贴的,市房保办在收到区房保办审核材料后予以复核、备案。

  申请实物配租或购房补贴的,经市房保办复核后,对符合规定条件的登报公示,经公示无异议或异议不成立的,纳入保障范围;不符合规定条件的,市房保办应当书面通知区房保办,由区房保办送达申请人,并说明理由。申请人对审核结果有异议的,可申请复查。

  第十六条符合条件的申请人应持市(区)房保办出具的书面通知按下列方式分别办理廉租住房保障的有关手续:

  (一)准予发放租赁补贴的,应与区房保办签订《廉租住房租赁补贴协议》,明确补贴标准、停发补贴的规定及违约责任,并向市房保办办理备案手续。

  (二)准予实物配租的,由市房保办根据其申请的时间顺序确定相应的轮候批次。申请购买部分产权的,由区房保办受理申请并报市房保办批准后办理。

  轮候期间,申请人申请条件发生变化,应及时向所在区房保办报告,由市、区房保办重新审核确认是否符合保障条件。否则,一经发现并查实,立即取消其所得保障并依法依规追究当事人的相关责任。

  第十七条实物配租保障对象应通过市房保办组织的摇号等方式选房,并凭房号与市房保办签订有关廉租住房租赁合同,合同文本由市房产局会同有关部门制定。房号经市房保办确认后不得更换。

  第五章保障资金及房源管理

  第十八条廉租住房保障资金采取多渠道筹措,主要包括:

  (一)市、区财政预算安排用于廉租住房保障的资金;

  (二)住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额;

  (三)从土地出让中提取的不低于10%的净收益;

  (四)廉租住房的产权出让收益;

  (五)单位住房资金增值收益;

  (六)经济适用住房上市后的净收益;

  (七)上级财政安排和补助的用于廉租住房保障的资金;

  (八)社会捐赠的廉租住房保障资金;

  (九)其他资金。

  第十九条廉租住房保障资金实行财政专户管理,专款专用,滚存周转使用,专账核算。主要用于:

  (一)新建、收购、改建廉租住房;

  (二)发放廉租住房租赁补贴;

  (三)发放保障性购房补贴。

  审计部门应对廉租住房保障资金的筹集、管理和使用实行专项审计,依法监督检查。

  第二十条实物配租的房源主要包括:

  (一)政府新建、收购的住房;

  (二)腾退的公有住房;

  (三)社会捐赠的住房;

  (四)其他渠道筹集的住房。

  第二十一条新建廉租住房套型建筑面积控制在50平方米左右,主要在经济适用住房中配建。

  新建廉租住房建设用地以行政划拨方式供应,免征防空地下室易地建设费、城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府基金,同时给予相应金融支持。

  廉租住房保障按照国家和省政府有关规定享受税收优惠政策。

  第二十二条廉租住房租金标准,由市物价局会同市房产局制定,并根据实际情况适时调整。廉租住房租金收入,按照有关规定,实行收支两条线管理,专项用于廉租住房的维护和管理。

  第二十三条实物配租的廉租住房,其产权为国家所有,并委托南京市公房管理中心经营管理。

  第二十四条承租实物配租廉租住房的被拆迁户,其拆迁补偿款应交市房产局专户管理,按银行活期利率计息,租金和物业管理费从承租人专户中支付,租赁关系终止时进行结算。

  第六章退出管理

  第二十五条享受廉租住房保障的家庭应当按年度向所在街道办事处如实申报家庭收入、人口及住房变动情况。

  街道办事处每年对享受廉租住房保障家庭的收入、人口及住房等状况进行复核,并将复核结果报区民政局,经区民政局认定后送区房保办。区房保办根据复核结果及有关政策认为须对被保障家庭的资格、方式和额度等进行调整的,应当书面告知当事人。市房保办每年11月汇总全市情况报市财政局备案。

  第二十六条有下列情况之一的,市房保办应取消其廉租住房保障资格,收回承租的实物配租住房、保障性购房补贴或停止发放租赁住房补贴:

  (一)未如实申报家庭收入、人口及住房状况的;

  (二)家庭被取消城市最低生活保障资格连续满一年的;

  (三)因家庭收入、居住条件等情况发生变化,已不符合保障条件的;

  (四)擅自改变房屋用途的;

  (五)将承租的廉租住房转借或转租的;

  (六)连续6个月以上未在实物配租住房居住的;

  (七)无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。

  第二十七条市房保办确定取消保障资格的决定,应及时书面通知当事人,并说明理由。承租廉租住房的家庭应在接到通知之日起3个月内退回住房。逾期不退回的,市房保办可依法申请人民法院强制执行。

  第七章法律责任

  第二十八条以不正当手段取得廉租住房保障,经查实应取消其所得保障,并退还已领取的租赁补贴、购房补贴,或退出实物配租住房,且5年内不得再申请;已经登记但尚未获得廉租住房保障的,应取消其登记资格。

  第二十九条实施廉租住房保障的工作人员在工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,应依法追究其行政和法律责任。

  第八章附则

  第三十条对承租直管公房的城市低收入住房困难家庭,可以参照本细则的有关规定,对住房保障面积标准内的租金予以适当减免。对私房落政中低收入住房困难家庭的廉租住房保障问题,另行制定办法。

  第三十一条江宁区、浦口区、六合区、溧水县、高淳县可以参照本细则,制定本辖区的廉租住房保障实施细则,并报市人民政府备案。

  第三十二条本细则自2008年7月1日起执行。2005年9月2日公布的《南京市城镇最低收入家庭廉租住房保障实施细则》同时废止。



  南京市经济适用住房管理实施细则

  第一章总则

  第一条为规范本市经济适用住房建设、供应和管理,保护当事人合法权益,根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)、建设部等部门《经济适用住房管理办法》(建住房〔2007〕258号)、《江苏省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》(苏政发〔2008〕44号)等规定,结合本市实际,制定本细则。

  第二条本细则所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定供应对象、销售价格和面积,按照合理标准建设,具有社会保障性质的政策性住房。

  第三条本市市区经济适用住房建设、供应和管理工作,适用本细则。

  第四条经济适用住房建设、供应、管理实行目标责任制管理。

  第五条南京市房产管理局(以下简称市房产局)是经济适用住房建设、供应和管理的行政主管部门。负责制定本市经济适用住房建设、供应和管理政策,组织开展经济适用住房项目建设、供应工作,会同市有关部门编制经济适用住房项目储备和建设计划。市住房保障办公室(以下简称市房保办)具体负责全市经济适用住房的建设、供应和管理的日常工作。

  区人民政府负责本辖区经济适用住房建设、管理有关工作。区住房保障办公室(以下简称区房保办)具体负责本辖区经济适用住房建设、供应和管理的日常工作。

  市发改委负责按照本市住房保障规划和项目储备计划,牵头编制全市经济适用住房年度建设投资计划;负责经济适用住房建设项目的核准审批、招投标指导和协调等工作。

  市建委负责牵头编制经济适用住房年度用地计划,落实经济适用住房项目配套的城市基础设施建设项目,监督管理项目工程招投标工作。

  市民政局负责建立健全低收入家庭评议认定制度,并会同有关部门制定低收入家庭资格认定办法。

  市财政局负责对全市经济适用住房建设中政府投入资金的审核、拨付及监督等工作。

  市规划局负责经济适用住房建设项目的选址、建设用地、建设工程的规划管理。

  市国土资源局负责经济适用住房建设项目征地报批、用地预审、土地供应等工作,依据土地利用总体规划,并按照住房保障规划和年度建设计划的要求,落实好相关建设用地。

  市市政公用局负责协调和配合经济适用住房相关配套设施的建设工作。

  市物价局负责经济适用住房年度指导价格的制定、发布和销售价格的审批、监督工作。

  市审计局负责经济适用住房建设相关费用和竣工决算的审计监督工作。

  市监察局负责监督各相关业务主管部门在经济适用住房建设、供应和管理中依法履行职责的情况。

  第二章优惠和支持政策

  第六条经济适用住房项目应按照本市土地利用总体规划、城市总体规划和住房保障规划要求,充分考虑城市基础设施和交通出行条件,合理选址布局,按年度建立经济适用住房的项目储备库。建设用地以行政划拨方式优先供应,纳入全市年度住宅用地供应计划,并在申报年度用地指标时单独列出。

  江宁区、浦口区和六合区应按照市经济适用住房建设规划和年度计划,安排建设用地,纳入当年市区经济适用住房建设项目储备。

  第七条经济适用住房建设项目免收城市基础设施配套费、防空地下室易地建设费等各种行政事业性收费和政府性基金(具体免收事项见附件)。

  经济适用住房(含独立运作的危旧房改造项目)按照国家及省政府有关规定享受税收优惠政策,暂免征收营业税(具体办法另行制定)。

  经济适用住房建设单位可将在建经济适用住房项目抵押,向银行申请住房开发贷款。

  第八条为成片开发的经济适用住房项目规划配套的市政道路、桥梁及排污、排洪、照明等非经营性公共基础设施建设费用,代征土地面积超过项目总占地面积30%部分的征地拆迁费用,纳入城市建设资金统筹解决。

  供电、供水、供气、电信、电视等公建配套基础设施由各相关建设单位负责投资建设。

  第九条经济适用住房项目应结合城市低收入家庭的居住特点和实际需要,适度提高土地开发强度。

  为方便群众生活,降低建设成本,经济适用住房项目配建的机动车位应参照相关居住区设计规范中有关标准的下限配建,地上、地下设置比例根据实际情况确定。

  第十条经济适用住房小区可按不超过总建筑面积2%的比例建设商业用房,计入建设成本,房屋产权为国有,由所在地区政府负责管理,其经营收益在扣除管理维护成本后主要用于补贴经济适用住房小区的物业管理支出。

  第十一条经济适用住房小区可适当配建部分经营性用房,该部分用房在经有关部门确认后办理土地出让手续,交纳土地出让金后可上市销售,其销售收入在扣除所交纳的土地出让金后的剩余部分,专项用于平衡经济适用住房建设成本。

  第十二条购买经济适用住房符合条件使用住房公积金贷款的,应优先发放;本人、配偶及直系亲属可提取其住房公积金用于购买经济适用住房,偿还其住房贷款。

  第三章建设管理

  第十三条经济适用住房开发建设按照政府组织协调、市场运作原则,可由市、区政府指定的经济适用住房建设单位直接组织开发建设,也可采取项目法人招标方式选择开发企业,参与招标的房地产开发企业应具有相应资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。

  第十四条经济适用住房项目招投标工作,由市房产局或有关区政府、区房产局牵头组织,市相关职能部门参加,市、区房保办具体负责。招投标工作应成立专门的领导小组,按照国家有关规定组织实施。项目招标文件、评标过程纪录、开标结果由市房保办备案。

  第十五条经济适用住房的规划设计、施工、建设监理、材料供应等均应实行公开招投标,并按规定签订中标合同。在签订委托合同书时,应同时签订廉政建设责任书。

  第十六条经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、资源共享、便利节能的原则,并结合全面建设小康社会的目标,优选和优化规划设计方案;经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准,推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备,实现住宅部件的标准化、集约化、系列化,降低成本,提高住宅建设整体水平。

  有关住房质量和使用功能等方面的要求,应在建设合同中予以明确。

  第十七条经济适用住房建筑面积控制在60平方米左右。供应人口较少家庭的套型面积可适当降低,其中1人户控制在40平方米左右,2人户控制在50平方米左右。鼓励开发建设单位选用优化户型,以有效控制建设成本,提高建筑质量。

  第十八条经济适用住房项目实行验收和备案制度。住宅建设项目竣工时,要严格按照国家和省、市有关规定进行验收和备案,未经依法验收或验收不合格的不得交付使用。

  经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》,并按有关规定和合同约定承担保修责任。

  第十九条经济适用住房建设单位对经济适用住房资金实行单独建帐核算,并接受市房产、财政部门的监督检查和市审计部门的专项审计。

  第四章价格管理

  第二十条经济适用住房价格实行政府指导价。指导价格由市物价局会同市房产局根据被拆迁土地状况、建设成本和低收入家庭经济承受能力等测算确定,适时向社会公布。

  第二十一条经济适用住房销(预)售价格由建设单位根据成本核(测)算向市物价局申报,市物价局按照有关规定核定销(预)售基准价格。经济适用住房销(预)售价格应及时向社会公示。

  第二十二条确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则,其销售基准价格和浮动幅度应当按照国家发改委、建设部《经济适用住房价格管理办法》和江苏省物价局、建设厅《经济适用住房价格管理办法实施细则》的规定执行,以市物价局核定为准。经济适用住房项目的利润率按不高于3%核定。

  第二十三条经济适用住房建设实行收费卡制度,市各有关部门在收取费用时,必须填写由市物价局核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义,变相向经济适用住房建设单位收取费用。

  第二十四条经济适用住房基准价格由下列内容构成:

  (一)按照法律、法规规定所支付的征地和拆迁安置补偿费;

  (二)开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等前期费用;

  (三)列入施工图预(决)算项目的主体房屋建筑安装工程费,包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水暖电气等安装工程费及附属工程费;

  (四)在小区用地规划红线以内、与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费,以及按规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费;

  (五)按照不超过本条第一至第四项费用之和的2%计算的建设管理费;

  (六)按照不超过本条第一至第四项费用之和的0.5%计算的供应管理费;

  (七)为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息;

  (八)按照国家规定的税目和税率计算的税金;

  (九)按照不超过本条第一至第四项费用之和的3%计算的利润。

  第二十五条下列费用不得计入经济适用住房价格:

  (一)住宅小区内经营性设施的建设费用;

  (二)用于开发经营企业的办公用房、经营用房建设的各种费用;

  (三)各种赞助、捐赠费用;

  (四)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;

  (五)其他不应计入价格的费用。

  第二十六条经济适用住房项目建设单位向市物价局申报定价时,应提供以下材料:

  (一)经济适用住房价格申报表和价格构成项目审核表;

  (二)有资质的成本认定或监审机构出具的成本审核意见书;

  (三)经济适用住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁、施工许可证复印件;

  (四)建筑安装工程预(决)算书及工程设计、监理、施工合同复印件;

  (五)其他应当提供的材料。

  第二十七条经济适用住房销售应当实行明码标价,销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度。

  第五章供应管理

  第二十八条购买经济适用住房实行申请、审核、公示和轮候制度。已购经济适用住房家庭不再享受其他住房保障优惠政策。

  第二十九条符合下列条件的家庭,可以申请购买一套经济适用住房:

  (一)低收入住房困难家庭应同时符合下列条件:

   1、具有本市市区城镇常住户口且满5年;

   2、家庭人均月收入在规定标准以下;

   3、家庭人均住房建筑面积在规定标准以下。

  当多个家庭共同居住同一住房、且其中有两个以上家庭符合申购条件时,若有一个家庭申购后,其他家庭的住房面积超过了本市的保障面积标准,家庭之间应当协商一致,仅确定一个家庭申购经济适用住房。

  (二)国有土地上的被拆迁家庭同时符合下列条件:

   1、具有本市市区城市常住户口;

   2、货币补偿金额在当年规定的标准金额以下;

   3、同一户籍家庭成员人均年收入在上年度本市人均可支配收入标准以下;

   4、本市他处无住房。

  (三)经市政府认定的其他困难家庭。

  (四)集体土地上的被拆迁家庭申购办法按照《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》(宁政发〔2007〕61号)文件规定执行。

  经济适用住房申购的条件和标准,货币补偿金额的标准、上年度本市人均可支配收入标准,以及标准的调整,由市房产局会同市有关部门制定,并报市政府批准后公布执行。

  第三十条除申购家庭夫妇外,下列家庭成员可以作为分摊家庭收入的人口:

  (一)与申购家庭夫妇具有法定赡养、抚养、扶养关系并共同生活的人员;

  (二)正在服义务兵役的子女;

  (三)在外地读书的未婚子女。

  除申购家庭夫妇外,下列人员可以作为分摊家庭住房建筑面积的人口:

  (一)共同居住的他处无住房的近亲属及其家庭成员;

  (二)正在服义务兵役的子女;

  (三)在外地读书的未婚子女;

  (四)原同户籍的劳教或服刑人员。

  第三十一条下列房屋应当认定为申购家庭的住房:

  (一)家庭成员的私有房屋;

  (二)家庭成员承租的公有房屋;

  (三)现实际居住的父母或者子女的房屋;

  (四)因离婚失去自有、共有住房(含承租公有住房)不满2年的;

  (五)家庭成员转让或被拆迁不满5年的自有、共有住房(含承租公有住房);

  (六)已购买或已拆迁安置的房屋。

  第三十二条申请经济适用住房保障,应当提供下列材料:

  (一)家庭收入情况证明;

  (二)房产证、公房租赁证等家庭住房状况证明;

  (三)家庭成员身份证和户口簿;

  (四)需提交的其他证明。

  第三十三条申购经济适用住房,按照下列程序办理:

  (一)申购家庭应当由户主向户口所在地的街道办事处提出书面申请,填写住房保障申请表,按照要求提供相关申报材料,并书面承诺诚信申报。

  (二)街道办事处应当自受理之日起20个工作日内,就申购家庭的收入、人口状况、住房状况等进行全面核查,并提出初审意见,由社区居民委员会组织评议后在社区内公示5天;经公示无异议或异议不成立,由街道办事处将申请材料、初审意见和公示情况一并报送区民政部门。

  (三)区民政部门应当自收到上报材料之日起15日内,对申购家庭的收入情况进行审核,并出具意见,将符合保障条件的申报材料转交区房保办。

  (四)区房保办应当自收到民政部门提交的相关材料之日起20日内,对申购家庭住房状况进行审核,并提出审核意见后提交市房保办。

  (五)市房保办应在接到初审意见30日内完成审核工作,对符合规定条件的登报公示。经公示无异议或异议不成立的,即可批准申购家庭轮候待购经济适用住房。经审核,不符合规定条件的,书面通知区房保办,由区房保办送达申请人,并说明理由。申请人对审核结果有异议的,可以申请复核。

  被拆迁家庭购买经济适用住房的程序按有关规定执行。

  第三十四条每批次经济适用住房竣工后,区房保办根据市房保办的供应分配计划及房源情况,及时组织申购家庭选房,安排申购家庭与建设单位签订购房合同。

  第三十五条低收入住房困难家庭申购经济适用住房的,可将原住房交市房保办收购,收购办法另行制定。

  第三十六条已获准购买经济适用住房的家庭,自批准之日起两年内因自身原因未能购房的应当重新申请。

  申购家庭在选房后,应及时向建设单位缴纳购房款,半年之内未缴款的视作自愿放弃,两年之内不得重新申购。

  第三十七条购买经济适用住房的先后顺序,由市房保办根据登记家庭实际收入水平、住房困难程度和申请登记顺序等确定,也可采用公开抽签或摇号的方式确定。军烈属、残疾人可以优先购买。

  第三十八条购房家庭需持《南京市经济适用住房购买通知书》(以下简称“通知书”)到建设单位购买经济适用住房。凭通知书和有关《购房契约》办理经济适用住房《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。

  第三十九条经济适用住房项目建设单位必须将供应方案(包括套数、面积、对象等)报市、区房保办审核。未经审核的一律不得销售。项目建设单位未销售完的剩余房源转入下年度销售,或由市房保办统一调配供应销售。

  经济适用住房项目建设单位在供应销售前,应办理有关销售手续,并协助购房者在规定时间内办理《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。

  第四十条购买经济适用住房,使用《经济适用住房买卖契约》。房产、国土部门在办理权属登记时,应当分别注明“经济适用住房”、“划拨土地”字样。

  第四十一条经济适用住房的物业专项维修基金,由购房人按规定比例缴纳。

  第四十二条购买经济适用住房满5年,取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后,可以上市交易,但政府享有优先收购权。经济适用住房在出售时,出让方应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。集体土地上被拆迁户取得经济适用住房转让时不需交纳差价。上市出售办法(含集体土地拆迁取得的经济适用住房)另行制定。

  第四十三条已建成的经济适用住房小区的物业服务应以“政府主导、社区牵头、综合治理、政策扶持”为原则,其物业服务可采取招标方式选择,也可以由社区居委会牵头,实行居民自我管理。

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中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例

国务院


中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例

1988年9月27日,国务院

第一条 为了合理利用城镇土地,调节土地级差收入,提高土地使用效益,加强土地管理,制定本条例。
第二条 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人,为城镇土地使用用税(以下简称土地使用税)的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例的规定缴纳土地使用税。
第三条 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税额计算征收。
前款土地占用面积的组织测量工作,由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。
第四条 土地使用税每平方米年税额如下:
(一)大城市5角至10元
(二)中等城市4角至8元
(三)小城市3角至6元
(四)县城、建制镇、工矿区2角至4元
第五条 省、自治区、直辖市人民政府,应当在前条所列税额幅度内,根据市政建设状况、经济繁荣程度等条件,确定所辖地区的适用税额幅度。
市、县人民政府应当根据实际情况,将本地区土地划分为若干等级,在省、自治区、直辖市人民政府确定的税额幅度内,制定相应的适用税额标准,报省、自治区、直辖市人民政府批准执行。
经省、自治区、直辖市人民政府批准,经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低,但降低额不得超过本条例第四条规定最低税额的30%。经济发达地区土地使用税的适用税额标准可以适当提高,但须报经财政部批准。
第六条 下列土地免缴土地使用税:
(一)国家机关、人民团体、军队自用的土地;
(二)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地;
(三)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地;
(四)市政街道、广场、绿化地带等公共用地;
(五)直接用于农、林、牧、渔业的生产用地;
(六)经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地,从使用的月份起免缴土地使用税5年至10年;
(七)由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地。
第七条 除本条例第六条规定外,纳税人缴纳土地使用税确有困难需要定期减免的,由省、自治区、直辖市税务机关审核后,报国家税务局批准。
第八条 土地使用税按年计算,分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
第九条 新征用的土地,依照下列规定缴纳土地使用税:
(一)征用的耕地,自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税;
(二)征用的非耕地,自批准征用次月起缴纳土地使用税。
第十条 土地使用税由土地所在地的税务机关征收。土地管理机关应当向土地所在地的税务机关提供土地使用权属资料。
第十一条 土地使用税的征收管理,依照《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》的规定办理。
第十二条 土地使用税收入纳入财政预算管理。
第十三条 本条例由财政部负责解释;实施办法由各省、自治区、直辖市人民政府制定并报财政部备案。
第十四条 本条例自1988年11月1日起施行,各地制定的土地使用费办法同时停止执行。



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